展望2021，从地产投资看利率.docxVIP

内容目录 宏观视角看地产 4 房地产的金融属性 4 地产与财政 5 政策怎么看地产？ 5 2021 年地产投资展望 11 土地购置费预计维持小幅正增长，整体前高后低 11 建安投资 13 预计 2021 年房地产投资小幅回落至 5.5?附近 16 如何看待地产和利率的关系？ 17 图表目录 图 1：地产销售往往量价齐升 4 图 2：中国房价收入比处于全球高水平（2019 年） 4 图 3：抵质押贷款占比 4 图 4：库存周期一定程度上也是房地产周期 4 图 5：政府性基金收支缺口扩大 5 图 6：土地出让收入对于地方政府至关重要 5 图 7：地产调控与地产周期 6 图 8：“三道红线”测算结果（基于 2020 年中报） 7 图 9：地产周期与调控政策 7 图 10：IMF 房地产宏观审慎框架 8 图 11：上海市房地产金融宏观审慎管理框架 8 图 12：2011 年以来土地购置费滞后土地成交价款变动 11 图 13：土地成交一般领先土地购置费 10 个月左右 12 图 14：今年下半年土地成交单价明显抬升 12 图 15：施工面积与建安投资增速 13 图 16：施工面积与净停工面积 13 图 17：地产去化周期回落 14 图 18：百城 2019 年以来商品住宅存量变动情况（单位：万平方米） 14 图 19：7-10 月受访者有购房计划的占比（全国和分能级） 14 图 20：7-10 月受访者有购房计划的占比（分区域） 14 图 21：城镇化率还有提升空间 15 图 22：居民杠杆率处于较高水平 15 图 23：新开工回升往往需要销售、前期拿地的支撑 15 图 24：竣工+去库持续大幅低于商品房销售 16 图 25：地产净停工面积处于高位 16 图 26：新开工占比与施工单价 16 图 27：建安投资预计回到 7?附近 16 图 28：2010 至 2011 年期房销售好于现房 17 图 29：2010 年也现出过高开工、慢施工 17 图 30：2010 至 2012 与 2017 至今的地产市场有一定的相似之处 17 图 31：地产投资拐点往往领先利率（累计同比） 18 图 32：地产投资拐点往往领先利率（当月同比） 18 图 33：房地产投资可以很好地反映基本面走势 19 图 34：地产周期与大宗商品 19 表 1：2019 年以来中央、监管层关于房地产的表态 9 表 2：2021 年土地购置费预测 13 宏观视角看地产 房地产的金融属性 房地产的资产属性。房地产除了具有基本的居住功能以外，还有很强的资产属性，一个明显的特征是和股票一样越涨越买，甚至出现泡沫化趋势。房地产这种资产属性，决定了房地产投资与基建、制造业投资的逻辑完全不同。 图 1：地产销售往往量价齐升 图 2：中国房价收入比处于全球高水平（2019 年） 资料来源：Wind， 资料来源：Numbeo， 地产、杠杆与顺周期。由于房地产是重要的抵押品，不论是居民还是企业，其加杠杆的重要媒介都是房地产。由于大量贷款抵押物是房地产（或土地），地产背后其实连着杠杆，与广义信贷相互放大和自我强化，加剧顺周期波动。再考虑到房地产背后广泛的产业链，很大程度上制造业的库存周期其实也是房地产周期。 图 3：抵质押贷款占比 图 4：库存周期一定程度上也是房地产周期 资料来源：Wind， 资料来源：Wind， 地产与财政 土地出让收入是基金收入最重要的组成部分，不少融资平台最主要的现金流来源也是来自土地。面对财政收支和隐性债务化解压力，政策对房地产市场的稳定也有一定的诉求。疫情冲击下地方财政收支压力进一步加大，这也是引发土地市场放松的重要原因。 图 5：政府性基金收支缺口扩大 图 6：土地出让收入对于地方政府至关重要 资料来源：Wind， 资料来源：Wind， 政策怎么看地产？ （1）地产调控与“三年小周期” 2008 年以来，我国大致经历了五次地产放松，2008 年 10 月至 2009 年中、2011 年底至 2012 年、2014 年至 2016 年初、2018 年底至 2019 年初、2020 年疫情之后到 6 月，基本对应稳增长压力最大的阶段。 地产作为重要的稳增长工具，在经济下行压力加大时则往往放松，而经济企稳之后则出于民生和风险考虑重新收紧；随着经济内生增长动力下降，地产收紧会导致经济再度面临下行压力，倒逼政策再度放松。地产调控的这种摇摆，导致我国的房地产市场呈现明显的“三年小周期”，这一特征在 2017 年以前非常明显。 长效机制下，地产周期被熨平。2019 年地产小阳春之后，4 月公积金贷款政策趋严、随后对信托、海外债等地产融资均有收紧，20