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土地增值税清算需关注的重点内容(下) 土地闲置费及契税滞纳金不得扣除 土地闲置费及契税滞纳金的相关规定如下： (1)国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条 规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。” (2) 《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定， 对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正 常开支的成本费用和国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能 作为扣除的项目金额。因此，在计征土地增值税时，土地闲置费及契税滞纳金不能作为正常 的成本费用支出予以扣除。 装修费用可计入房地产开发成本 房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。装修费用不包括 房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与 房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。 房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入， 应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。 其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。 旧房转让可按发票金额每年加计5%计算扣除项目 财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号，以下简 称财税[2006]21号)第二条第一款规定，“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格， 但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三) 项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计 算”。 财税[2006]21号还规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发 票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》，实行核定征收。 土地增值税计税收入的确认 土地增值税计税收入在确认时需注意以下几点： 1.房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、 违约金和赔偿金，不得确认收入;房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产 开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。 2.房地产开发企业折扣转让房地产的，按以下情形确认土地增值税计税收入： (1)房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款一致的，以此价款确认收入。 (2)房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款不一致，已全额开具转让房地 产发票的，按发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以房地产销售合同 所载的转让房地产价款及其他收益确认收入。 3.房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作 为受托方代销、包销房地产，委托方与受托方之间没有发生房地产产权转移的，房地产开发 企业在确认收入时不得扣除相应的代销费、包销费等费用。 4.房地产开发企业在转让房地产时代收的税款，不确认为收入。 定金、诚意金、违约金的相关规定 关于定金、诚意金和违约金的相关规定如下： 1.房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，收取的定金、诚意金等，应计入销 售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时，购买方在签订合同前因撤销购买意向而向销 售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税。 2.企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支 出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生上述支出时，借记“营业外支出”,贷 记“银行存款”等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套 设施的费用(即房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务 费用。根据会计制度对违约金作为营业外支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不 属于土地增值税扣除项目。 3.房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成 了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规 定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约 金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。 清算完毕后剩余房产销售应缴纳土地增值税 根