商业地产综合项目运营诊断报告.docVIP

郁森国际购物中心运行诊疗汇报—项目概况 项目概述 “郁森国际”在水秀城市花园四期南侧，在整个城市花园布局中居中心位置，总建面积7万平方米，其中南公建5万平方米，北公建2万平方米。 “郁森国际”计划包含大型超市,百货衣饰，邻里中心，娱乐天地，运动商城，美食广场，风情专题街等。 南公建各楼层功效定位以下： 地下一层：大型超市 地上一层：大型超市、闲趣小百货、邻里中心 专题风情街、商场中庭 地上二层：品茶室、休闲水吧、特色专卖区 地上三层：康体健身馆、流行饰品屋、大型娱乐广场 休闲运动城、亲子乐园 地上四层：美食广场、专题餐厅1、专题餐厅2 郁森国际购物中心于1月6日开业，现在招商情况和项目预期存在差距。 郁森国际购物中心运行诊疗汇报—项目SWOT分析 项目SWOT分析 优势分析 规模：郁森国际购物中心整体规模在本市居前列，比较轻易形成规模效应。本项目在占地面积、建筑面积方面，全部有独到优势，依靠福山新城区转移发展机遇，从长远看郁森国际购物中心发展潜力巨大。 位置：地处福山区，为芝罘区、烟台经济技术开发区、福山区三区交界之处。雄据通往芝罘区、烟台经济技术开发区、蓬莱市咽喉要地。红旗路隧道全线贯通，8分钟可直抵市中心。 政府政策：本项目不管在占地、建筑面积还是在投资等等方面，全部是福山及至烟台市规模较大商业地产项目。在《烟台市城市发展计划》中，已明确提出“打造以郁森国际购物中心为代表福山商圈”。烟台市、福山区两级政府在各方面全部给了很大政策支持。对于本项目，这也是很关键一个卖点 商业功效：本项目共有五层空间可利用，每层面积大，分割轻易，在使用方面是其它同类产品难以比拟。灵活空间设计为项目运作提供了较大自由度。 交通：本项目位置地处天府商业街中心，四面路面开阔，道路两端均 可于交通干线相对接。现在，正在运作市内公交车开通至水秀购物中心事宜，线路开通后交通会变得愈加方便。 6．绿化和环境：政府已计划对天府街进行整体改造，改造后路面将愈加宽广，同时会拥有更多绿地，郁森国际购物中心周围景观将变得愈加优美。 7．配套：水电及其它配套设施完善，有些人行直梯2部，自动扶梯4部，观光梯2部，楼梯14部。主通道宽度4.5米，次通道2.5米。有无偿停车场及地下停车场，解除业主后顾之忧。 8．物业：郁森国际购物中心物业由天府威格斯商业经营管理全 程打理，该物业企业由烟台市福山天府房地开发和威格斯物业顾问（上海）联合成立，集中双方企业之优势，是当地品牌和国际品牌战略结合，将为业主营造高级、统一、规范、舒适之购物中心。 9．装修：外部装修豪华、大气，内部装修简约、美观，充足考虑到业主需求，使业主既能够直接入住，也可依据各自需求进行重新装饰和布局。 10．升值空间：以天府商业街为核福山商圈日益发展成熟，郁森国际购物中心必将寸土寸多，升值空间巨大。 劣势分析 项目计划预期和市场环境存在差距。项目基础定位是不存在问题，表现出决议者战略前瞻意识，但作为一个战略性决议，应因地制宜，因时制宜，分布推进，稳步实施，不能急于求成，一蹴而就，不然便会欲速则不达。以本项目为例，在市场环境尚不成熟情况下，便急于打出精品百货、高端品牌卖点，其效果可想而知。 目标消费者定位混乱。整个项目是按业态分布进行定位，市场定位是整年纪段、全客层家庭式购物、休闲消费，兼顾旅游者观光消费。而实际上，定位过宽相当于无定位，郁森国际购物中心定位过于笼统，甚至存在矛盾，比如二层定位是精品百货，其消费群体应是有较高购置力人群，而其它楼层又面向青年人及一般大众。 楼层整体功效布局及各楼层内部功效布局不尽合理。表现在：整体功效划分及各楼层内部功效界定不清楚，没有充足顾及消费者消费心理及消费习惯。而做为一个一站式购物、娱乐及餐饮中心，假如连消费者全部感觉“乱”，足以说明在功效设计上是存在问题。 没有建立清楚、高效商业运行模式。商业地产项目要想取得成功，必需以商业思维作为主导，建立一套含相关键竞争力商业运行模式，这种模式必需基于项目本身实际而产生，不能生搬硬套。 缺乏一支分工明确、各负其责商业运行团体。一个成功商业运行团体必需做到熟练操作品牌营造、商场营运、策划推广、商铺管理、租赁管理、工程技术、物业管理、资金运作、信息系统、法律事务、人力资源等多方面关键业务。 推广工作不力，市场开启有难度，影响业主信心。对于任何一个项目， 假如前期缺乏有力推广，全部是极难汇聚人气，而对于商家来说，短期内不盈利是能够了解，但假如超出六个月仍不盈利，她们就会离开会考虑离开。 交通问题。交通问题包含两部份：一是市内公交线路，必需确保两条以下公交线路能够抵达，不然站在消费者角度考虑，是极难被接收；二是地下停车场必需方便停车，且进出空间要足够宽广，因为停车问题现已成为很多消费者关注关键问题之一。 缺乏“统一性”。现在，在郁