商业业态组合规划方案.docVIP

商业业态组合计划 业种选择　业种组合百分比　业种功效设计　品牌业种布局　楼层专题 业种品牌组合是商业运作中极为关键内容。如若业态组合定位科学合理，可使商场营销增加靓丽卖点，有力促进商场销售。反之，假如业种组合定位不符合项目所在城市商业发觉实状况实际需要，将造成项目投入运行后肯定不能做旺而最终究于失败。这种案例在全国很多城市可谓比比皆是。 一、业种选择 业种选择要根据市场需求标准来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要依据项目本身定位、市场需求等来确定。 不一样商业项目有不一样业种选择方法，在此以SHOPPING　MALL业种选择方法为例对业种选择做一个总括性说明。 SHOPPING　MALL业态业种复合度极度齐全，涵盖全业态、全业种经营，表现为高度专业化和高度综合化并存成熟性结构。该结构宽度极宽，由多家不一样定位大型百货企业、超市大卖场支撑整个商场结构，备齐高中低各档商品，品种齐全，为全部目标消费者提供一站式购物享受；深度极深，品种极多，表现在花色尺寸二项式选择性大，很多特色商品在通常商店不易找到，由很多品牌专卖店、不一样行业专业专题大卖场相互补助，展现多样。 必需条件一：两个以上主力店 规模大商场，业态组合不到位很轻易给人零碎感觉，不利于商场经营和以后发，所以SHOPPINGMALL必需要把主力店招商建设作为关键来抓。规模决定了SHOPPINGMALL最少需要两个以上主力店（百货店、超市、专业专题商场相结合），才含有其所需要关键凝聚力，才有足够威力发散到全部非主力店。 必需条件二：品种功效一站到位 SHOPPINGMALL大规模决定了其消费者定位为家庭（全家、全客层）。为了和家庭式消费这一主导方向保持一致，要设置大量不一样行业种类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖男女老少各个不一样年纪层次，不一样档次用户需要；再辅以种类特色店以吸引中国、国际游客，从而满足全客层一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）。惟有这么才能覆盖到尽可能大商圈范围，以满足一个SM最低客流量要求，也才能含有足够竞争力和其它成熟物业形态抗争。 必需条件三：高度专业化、差异化 1、高度特色专业化 SHOPPINGMALL高度特色专业化，关键表现在商品组合上通常符合自己定位目标用户需要商品全部引入。但不符合自己定位目标用户需要商品则一律不引入。忌贪大求全，忌急功近利，更忌为了达成一定招租率而不加选择。 2、错位经营差异化 SHOPPINGMALL差异化是指，因为同一个商品往往会在不一样业态不一样行业商家中出现，故不一样商家经过差异化定位取向、文化气氛，特色化际列方法、商品组合、购物环境、装潢艺术、道具灯光、促销手段、特色服务、商品包装等方面错位来吸引不一样层次不一样类型目标用户。从而10乃至50多万平方米大摩尔内几百上千家店铺自动自觉地实现了错位经营竞争。摩尔规模往往相当于一条甚至几条传统商业街，集中聚集着大大小小多种功效店铺，不过因为统一管理在玩物丧志止实施难处，使得商业街错位经营问题难以处理。还是现代SHOPPINGMALL相比于商业街一大优势。 其次，全业态全行业经营使摩尔内不仅商品品种比商业街更多更全，且使用户购置自己想要商品比在商业街上更轻易找到。 二、业种组合 1、业种计划组合标准 标准一：业种区域需求量确定标准 需求决定供给，这是市场经济商业规则。商场业种计划，要结合区域需求量和供给量，来确定业种需求弹性，估计设置这类业种所带来经营效益。 标准二：业种种类设置标准 商场业种种类有效选定，能满足消费需求。在有效需求分析情况下，业种原设置要以“全”为上。以满足消费者“多位一体”标准作为出发点，包含购物、娱乐、饮食等于一体。 标准三：业种有机组合标准 业种在确立以后，不是简单地放在一起，而要结合业种属性、消费者购物习性等，进行有效组合。在业种组合时应注意，不一样属性业种之间搭配，避免出现相互排斥。如食品和药品之间不宜相邻组合摆放。 标准四：引导循环消费标准 商场怎样利用消费者在逛商场时间，引导消费者进行消费，是商场经营必需考虑原因。而利用业种空间引导，是关键武器之一。 2、业种组合百分比 商场业种组合目标有三个：一个是给用户生活带来便利；一个是能满足用户生活必需；再有就是让用户买起来方便和愉悦。 一个商场要实现：丰富有弹性“商家组合配置，有三个关键原因： 其一：就是要将多行业商家根据理想配置做分类，让目标用户认为在这个商场能买到想要东西，且享受便利； 其二，将已经分类商品充足地备齐品目，有针对性地确定砂同类别商家数量广度和深度，以做一日和尚撞一天钟让用户能充足挑选所需要商品； 其三，将已经分类商品中比较相关联性（隶属性）安排在一起，让用户买起来方便和愉快； 以上是落实“丰富有弹性组合“三大