房地产市场调查工作规程.doc

文件编号：QMS-08-02 房地产市场调查工作规程 PAGE 1 PAGE 7 - - 房地产市场调查工作规程 第一条 目的 市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分，通过认真、细致、有效的市场调查，及时收集、整理市场动态信息及数据资料，保证信息来源及内容的准确性和真实性，研究并准确把握房地产市场最新动态及市场走向，为公司投资和营销决策提供依据。 第二条 适用范围 本规程所称“房地产市场调查”是指以房地产为特定的商品对象，以科学方法收集消费者购买和使用商品房的动机、事实、意见等有关资料，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录、分析，进而对房地产市场进行研究与预测的过程。 本规程适用于公司所有市场调查工作的控制，包括专项调查和例行调查，专项调查为针对具体要求，在特定时间段内进行调查，例行调查为针对公司长期发展、掌握市场动态需要而例行开展的调查活动。 第三条 职责 （一）营销部为房地产营销方面市场调查的归口部门，负责进行市场调查的统一策划，组织房地产市场需求和消费行为调查、房地产促销调查、房地产营销渠道调查、房地产市场竞争情况调查；负责调查结果的分析，调查报告的编制。 （二）项目发展部负责组织房地产政治法律环境调查、经济环境调查、社区环境调查、房地产价格调查、房地产产品调查，负责项目前期市场调查及前期营销策划定位报告撰写。 第四条 房地产市场调查的内容 （一）房地产市场环境调查。 1、政治法律环境调查 （1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策；如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等； （2）有关房地产开发经营的法律规定；如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》……等等； （3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 2、经济环境调查 （1）国家、地区或城市的经济特性； （2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益； （3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； （4）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； （5）国民经济产业结构和主导产业； （6）居民收入水平、消费结构和消费水平； （7）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况； （8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查； （9）财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。 3、社区环境调查 社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 （二）房地产市场需求和消费行为调查 1、消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势； 2、房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向； 3、需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等； 4、购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等； 5、现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度； 6、本企业产品的销售潜力及市场占有率。 （三）房地产产品调查 1、房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期； 2、新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况； 3、建筑设计及施工企业的有关情况。 （四）房地产价格调查 1、影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响； 2、房地产市场供求情况的变化及趋势； 3、房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小； 4、开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响； 5、国际、国内相关房地产市场的价格； 6、开发个案所在城市及街区房地产市场价格； 7、价格变动后消费者和开发商的反应。 （五）房地产促销调查 1、房地产广告的时空分布及广告效果测定； 2、房地产广告媒体使用情况的调查； 3、房地产广告预算与代理公司调查； 4、人员促销的配备状况； 5、各种公关活动对租售绩效的影响； 6、各种营业推广活