地产项目后评估报告.doc

PAGE PAGE 1 xxxx项目后评估报告 一、工程施工进度计划执行情况： xxx项目位于xxxx商圈XX路，东靠xx大学，南边是XX路及xxx江，西边是XX广场和XX酒店，北方有XXX城和XX家园等成熟社区，地理位置非常好。本项目由xx地产、工商大学和xxx文化广电新闻出版局共同投资开发，小区由1#、2#、3#桉不同要求分期开发修建，在进度执行过程中作如下分析： 1、各幢楼进度执行基本情况及分析 进度情况完成对比表 单 位　 1#楼 2#楼 3#楼 建筑面积 19992m3 24710m3 11397m3 计划开工日期 2009.3 2009.6 2009.6 计划竣工日期 2009.10 2011.10 2010.8 实际开工日期 2009.3 2009.12 2009.11 基础完工日期 2009.6 2010.5 2010.2 主体封顶日期 2010.2 2011.2 2010.10 竣工日期 未竣工 2011.12 2011.12 入住日期 2011.12 2011.12 2010.11 通过各幢楼的修建进度对比，可发现如下问题： ●小区开发建设时间安排差距较大，使得规划、消防、水电等各项工作可能造成重复报批，在临时和正式水电过程中交叉使用，面积不到六万方，但建设周期达三年之久，运行成本增加。 ●验收工作不好开展，竣工时间不一致，但很多系统在一起分不开，3#楼未竣工就进行了入住，一年后才进行了验收，1#楼至今未进行验收，也进行了入住； ●3#楼在从基础施工，到主体完工、入住上时间间隔很短，是抢工的经验，也是一种弊端，在后期的维护过程中造成了很多质量缺陷； ●在计划与实施过程中把控不好，造成一再工期延后，前期在工程的规划目标过程、手续办理、设计等过程预控较差，后期实施过程中正常。 建议： ※工程项目应采取总承包方方式。（特殊工程项目除外）考查总承包方的业绩和实力。了解其内部承包机制。 ※总承包单位需要分包的项目。其分包单位的施工资质、工程业绩、施工实力、人员配备等应报送建设方同意后，才能实施下步工作。 ※建立友好合作单位的数据库。 2、主要施工单位在实施过程中对工程的影响的分析 主要施工单位进度执行及配合情况 单 位 主要工作内容 公司综合实力 人员配置情况 人员到位情况 与监理的配合情况 与甲方的配合情况 进度执行情况 备注 2、3#楼土建、水电、初装 较差 不齐 好 一般 差 能完成，但马虎 慎重选择 2、3#楼消防 一般 不齐 好 好 好 好 可选择 2、3#楼塑钢窗及百叶 一般 不齐 不好 一般 一般 较差 慎重选择 栏杆 一般 不齐 好 好 好 好 可选择 2、3#楼弱电 强 齐 一般 好 好 在要求下能完成 可合作 1、3#楼电梯 一般 齐 好 好 好 好 可选择 2、3#楼景观 一般 不齐 好 好 好 好 可选择 大厅、物业装饰 一般 不齐 好 好 好 好 可选择 2、3#楼 强 不齐 不好 一般 一般 好 可合作 3#楼 强 不齐 不好 一般 一般 基本能完成 可选择 2#楼 强 齐 好 好 好 好 可合作 配电及干线 强 齐 不好 不好 一般 好 需改进 挡墙、管网及生化池 差 齐 一般 好 好 好 可选择 1#楼土建、公共域水电 强 齐 好 好 好 好 可选择 1#楼消防 一般 齐 一般 好 好 好 可选择 1#楼外装 差 不齐 不好 一般 差 很差 不可选择 1#楼空调 一般 齐 好 好 好 好 可合作 1#楼内装 一般 齐 好 好 一般 能完成 可选择 1#楼景观 一般 齐 好 好 好 好 可合作 存在问题： ●在实施过程中，施工单位的施工能力和技术力量一般，对工程中前期提出的问题太少，没有预见性，大多还需甲方去发现，所以在施工过程中对施工的进度和质量把控上较差； ●施工单位的人员配置和人员到位情况得不到保障，使得在管理上脱节，检查工作太少，预见性得不到提高，影响了各工序间的有序开展，工程质量和进度当然会大打折扣。原因除施工单位的“根性”（素质差，水平低等）外，现场的管理力度也有待加强； ●在施工中有些施工单位能完成任务，但完成的质量较差，思想观念上不重视，应付工作，这在甲方、监理的监督管理上花费大量的精力，且质量一样得不到保障，在后期维护中增加大量人力物力； ●施工单位在与监理甲方的配合不是很理想，不能及时提供相关的资料，对存在的问题不是积极想办法解决而是等待或是推卸责任，对工期造成较大影响； 建议： ※今后首先明确类似工程项目的总体承包方式及付款方式。成立联合办公室。代建方管理权限，明确分项工程验收后，提前介入项目的管理者责任和义务。对重大技术更改要经过专家组对更改方案进行评估和建设方专题常务会审核。 ※工程建立预报制度。材料报批提前半个月，重大技术更改提前一个月。 ※代