常熟虞景文华项目项目定位策略和商业顾问服务方案.pptVIP

1 常熟虞景文华项目项目定位策略和商业顾问服务方案 2 3 4 项目商圈分析 ? 商业 ——项目毗邻常熟成熟商业圈——方塔商业圈。因此项目周边商业气氛浓厚， 配套设施完善。常熟著名的方塔商业步行街主要针对的消费客户为常熟大众消费 群体，因此无论在品牌的引进，还是商业氛围的营造，都以“平民化”为主导。 而近期即将竣工的常熟恒隆中心，以碉堡式的建筑外形横空出世在方塔与书院街 的交叉口，其购物、服务、体验为一体的商业定位必将带领常熟紧跟世界时尚商 业潮流。 ? 旅游 ——项目位于常熟著名旅游风景区虞山国家森林公园，近年来随着常熟旅游 业的不断发展，目前虞山附近已形成一定规模的旅游配套设施。其中就有虞山锦 江饭店、常熟森林国家大酒店、梅园宾馆、王四酒家等，但是常熟市中心至今还 没有一个集吃、住、游、娱、购、行等的一站式旅游休闲度假基地。 ? 文化 ——项目地处的北门大街与书院街、虞山北路构成一 “黄金地段”，聚集 起了图书馆、博物馆、美术馆、古琴艺术馆、翁同和纪念馆等十多家文物保护单 位，形成了“图博文”特色文化街。 5 项目所处区域商圈图 6 S.W.O.T. 分析 内部能力 优点（ Strength ） 缺点（ Weakness ） 1 、在当地，本案的建筑条件和 品质较高，具备定位为常熟较为 稀缺的大型旅游风景区院落式商 业项目的基础； 2 、填补了常熟市内的旅游商业 配套的空白。 1 、项目虽靠近方塔步行街，但 因与博物馆、图书馆等文化基地 相邻，位置相对较为孤立，商业 气氛有所减弱； 2 、项目面山，周围没有高档写 字楼来聚集一定的目标消费客户 保障项目的消费支持。北门大街 又以车流为主，人流不足。 外部环境 机会（ Opportunities ） 威胁（ Threats ） 1 、项目面朝虞山风景区，距离 方塔商业街步行仅 10 分钟，有 着绝佳的地理环境； 2 、周边在建的商业项目均以大 型综合购物中心为主。本案建筑 形态与地理位置均具有不可复制 的唯一性； 常熟目前在建的商业项目面积总 和达 80.6 万平方米，同比增长 37.1% 。其中不乏沃尔玛、恒隆 等大型商业项目。过于集中的开 发将会给本项目的招商带来了较 大的威胁和局限。 7 对项目概况的思考 ? 整个项目地上总建筑面积近 5 万平方米，显然本案在常熟目前的商 业项目中属于体量较大的，尽管其面山背水，离市中心主要商圈的 距离很近，但未来本案与方塔街的目标消费客户并不相同，从目前 的现状分析，本案的地理位置虽然理想，却没有潜在的消费支持。 那么 如何在三级城市操作大体量的商业项目，是我们需要深入思考 的。 ? 面对常熟商业目前严峻的供求失调，我们建议本案一定要 自我消化， 自我挖掘 。 8 何谓自我消化、自我挖掘？ ? 自我消化—— 项目二期将以旅游休闲为主题。以精品酒店为主力店。 其中精品酒店的目标客户为邻近城市，以家庭为单位，以周末休闲 度假为目的的短途客；以及经常往返于常熟的商务客。精品酒店的 设置可以快速集中消化项目二期的商业面积。 ? 自我挖掘—— 精品酒店的设置除了可以快速集中消化二期的商业面 积，还能为项目赢得一批固定的目标客户群，使项目的消费支持有 一个基本保障。 9 常熟市近年旅游业数据统计 常熟市接待中外游客数量（万人） 常熟市接待境外游客数量（人） 0 200 400 600 800 1000 1200 2004 2005 2006 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2004 2005 2006 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2004 2005 2006 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 常熟市实现旅游收入（亿元） 数据摘自常熟市统计局年度统计公报 10 常熟市旅游业现状分析 ? 近年来常熟市旅游业飞速发展， 2006 年常熟市接待境内外游客 1046 万人 ，连续 3 年 平均增长 42.1% ；实现旅游收入 80.1 亿元 ，同比去年增长 52.3% 。并且这一快速增长 的势头在 2007 年第一季度继续延续。一季度，全市实现旅游总收入 21.4 亿元，同比增 长 54 ％；接待境内外游客 249 万人，同比增长 14.9 ％。 ? 另人欣喜的是，除了上海等邻近城市短途游客的迅速增加，常熟也越来越受到境外 游客的青睐。据统计近 3 年来境外游客的数量正以平均 47% 的速度迅