物业公司综合项目工程人员前期介入工作要点.docVIP

前期介入工作关键点 一）、招聘关键岗位人员 时间：在交付前两个月，或外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。 包含各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对企业制度、工作步骤、收费价格和收费系统熟悉，帮助经理做好交付前准备工作；工程人员要对施工现场跟进检验，熟悉现场，发觉问题，反馈整改，所以应依据接管计划表提前到岗。 二）、对现有些人员进行培训 人员到岗后，要对她们进行培训。包含：企业理念及制度、服务意识、工作步骤、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。 三）、工程人员前期介入工作关键及注意事项。 交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程人员应确保水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工愈加好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、企业制度进行培训，使其了解基础工作关键，对企业文化有所了解，以后可进入现场检验阶段. 1、现场检验工作关键点： a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主眼光去检验物业项目，在使用功效和安全适用上提出自己提议。 b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通和土建方面基础规范要求，同时立即熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场和图纸不符现象，这时应向甲方或相关专业监理工程师了解是否有变更，并统计下来。 2、工程施工现场检验关键内容： 1）巡查工程土建结构、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装合理性。关键察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检验整改结果。 提出符合物业管理需要提议，磋商处理措施。 对以后维修、养护关键点进行统计，图纸更改关键点统计。 熟悉房屋中多种设备和线路，包含房屋结构、管线部署及所用建材。 检验工程施工进度（依据需要参与建造期相关工程联席会议和建筑师定时碰面会等）。 检验前期工程施工质量，并就设计不合理但又能够更改部分提出提议。 配合设备安装、管线部署，进行现场监督，确保安装质量。 对物业配套设施设备进行提出提议和要求，使配套设施设备满足管理需要，降低以后物业管理成本。 9） 参与完工验收。 * 在施工现场检验中，最好将实际外网个项目标走向在平面图中画下来，作为未来维修第一手资料。 3、工程施工现场检验关键点： a、土建工程前期介入时检验关键点 1）.房屋外型结构尽可能降低外凸（比如我们通常腰线），以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽可能不使用天沟设计。 2）.全部单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接；复式上层露台要设计安装符合要求雨遮。 3）.电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。 4）.避免两家入户门冲突，中间入户门开启方向。 5）.要考虑预留物业管理用房及面积大小和库房和垃圾房位置。 6）.小区出入路口要尽可能设置少，避免增加人员值守成本；道路设置要考虑轻易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非机动车车位和车棚位置。 7).消防中心最好和监控中心合并,尽可能降低监控中心数量。 8).信报箱样式及安装位置，同时要考虑防雨水。 9). 商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮油烟处理，商铺排水尽可能设计独立； 10).商铺要设计室外空调机位置，孔要向外倾斜5%角度。注意马桶和浴缸、洗手盆、墙距离。 11). 屋面防水要按施工工艺实施，使用合格材料；分水器要安装在有防水方法厨房或卫生间；厨房和卫生间防水施工要注意检验。 12).地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列；打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后二十四小时，不掉压为正常。 13). 卫生间要考虑设置通风排气孔。 b、暖通、给排水、高低压外网系统介入关键点 1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层厚度、支撑架设、过检验井管线套管安装等等。 2).管线埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温方法到位。 3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包含总管阀、支管阀、单元阀等，以方便维修，降低影响范围。 4).地下管网控制阀要考虑预留作业空间，方便以后检修。 5).强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井；电气井要有防水方法。 6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。 7).高位水箱内排水管径大于溢流管径；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。 8).北方考虑外露管道冬季防冻；污水井避免设置靠近房屋阳台周围；阳台地漏、冲凉房向污水管排放；避免设置在单元门口。 9).暖气分水器应设置在室内有排水地方；暖气设计时注意和外墙设计和门设计相配合，考虑热损失，并考虑防冻方法；地暖应考虑做全部地面防水层。 10).单元暖气及供排水管井内位置要合理，要预留足够维修空间；暖气进水和回水应分别设置阀门，进水管