物业服务巡查与督导统一标准设备管理.docVIP

一级指标 二级指标 检验标准 检验方法 扣分标准 人员素质（3分） 高中或中专以上文化程度。 个人档案资料齐全，含有本专业初级等级证书或操作证书。 含有一定本专业理论知识，知道基础安全知识。 含有一定本专业工作经验，熟悉各类设备故障应急处理方法。 含有在市电停电时能够手动开启发电机，能够和安全员配合，对电梯进行盘车救人。 查看技术员人事档案，现场问询技术员相关知识 一个问题点扣0.5分 管理要求（8分） 基础要求 设备维修保养责任人明确。 各类维修保养计划完善、有效实施并有对应报批立案。 维修现场有提醒、警示标识，维修中止或结束应立即清理现场并把维修结果知会相关人员。 现场作业指导书齐备有效，并严格根据企业体系文件及相关要求进行日检、月检、季检、年检进行保养并填写相关统计。 设备易损耗件应有适量库存，关键零配件应有备用。 《设备（工具）汇总表》完整，专用工具受控，绝缘手套、绝缘鞋、高压验电笔在使用期内。 技术员个人工具受控、完好、齐全。 对于发电机不能自动开启、供配电不能正常投入、给排水出现异常、电梯故障等情况有应急预案。 万用表、钳形表等测量工具，远程压力表应定时检测，确保其正确性。 加工维修工具每个月最少维修保养一次，漏电设备、缺乏保护设施设备等存在安全隐患设备不得使用，技术员使用设备时设备间确保有效安全间距。 立即完整填写设备管理软件，关键维修、更换零配件、故障原因填写清楚。 〈机电设备年度检修计划〉编写完善，并确保按计划实施。 发电机不能自动开启，供配电不能正常投入，给排水出现异常等情况应有应急预案。 电焊机焊钳、面罩完好，电焊机外表、线圈、各接线柱完好，接线柱标识清楚，焊把线，接地线完好，长度足够。疏通机钢丝能正常使用，没有生锈，各配件齐全。 氧焊设备压力表完好，焊枪、割枪完好，氧气和乙炔瓶需要相隔10米 切割机开关灵活，切割片连接牢靠，换向碳刷磨损在要求范围内。 检验现场、质量统计和制度 一个问题点扣0.5分 服务供方管理 服务供方监督管理制度健全，并有效落实。 服务供方按协议约定提供服务，零配件更换等按协议条款实施，达成协议约定服务质量标准，维保统计完整。 按协议约定定时对服务供方服务质量进行检验、评定、考评，对存在问题立即提交服务供方并跟进整改；电梯月度评定问题整改方法及整改效果；季度抽查问题整改方法及整改效果。空调水处理水质检测汇报问题整改方法及效果。 续签服务协议前，须对上一协议期服务供方服务质量进行整体评定。 检验质量统计 一个问题点扣2分 停水/停电/停气 突发性（包含市政）停水、停电、停气必需立即查明原因，确定恢复时间，统一信息口径，立即以短信、广播等形式通知用户，并张贴书面情况说明。 计划性停水、停电、停气，市政性质在接到通知后当日通知住户，非市政必需最少提前2天通知住户并做好解释工作。 停电后要根据要求立即开启发电机，向公共设备供电。 对于停电后会造成单元门、苑门不能正常开启，应用钥匙立即打开，派人值守，方便住户出入。 计划性停电，应提醒住户关闭电器。超出2小时停电应提醒养有观赏鱼住户在停电期间为鱼补充氧气；超出8小时停电应该提醒住户不要在冰箱内储存物品。 停水清洗水池，要提醒住户做好储水准备，提醒养有观赏鱼住户2天内不要换水。 查看统计 一个问题点扣2分 设备房管理(见备注说明) 设备房配置 全部设备房地面应平坦、干燥、防滑，墙面应平整、干燥。 噪音和振动可能影响住户设备房应该有确保住户不受影响隔音减震方法。 全部使用中设备房应配置应急灯，灭火器应根据每30平方米配置1个4千克灭火器、每个配置点最少配置2个灭火器,不得超出5个灭火器；发电房、电梯机房使用二氧化碳灭火器（E类火灾场所不得选择装有金属嗽叭喷筒灭火器）；灭火器应放置稳固，其标识朝外，顶端离地不得超出1.5 供配电设备房应悬挂供配电系统图，悬挂电器系统图必需和实际情况完全相符，多种开关接线标注正确； 设备操作作业指导书齐全、有效并上墙。 控制中心、配电房、变压器房、空调机房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高要求设备房应配置干湿温度计。 有水源或给排水管网设备房，应设有排水设施和预防方法，关键设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等。 设备房照明足够，能够满足设备维修保养需要。 设备房含有防鼠方法，安装防鼠板，电缆沟、井、槽有封堵。 供配电设备房配电柜前后柜应有符合要求绝缘胶垫；配电柜、操作箱（柜）、设备底座接地电阻值小于4欧姆。 每平方米需要10W亮度，节能灯减半，亮度分布均匀。 全部标识安装位置合适，醒目，清楚及完整。供本电设备房应在显眼位置设置“严禁合闸”等移动标识统一挂放点。 含有防鼠方法，安装防鼠板；设备房内有良好排水设施；关键设备房设置有防水设施、积水井有超高水位报警装置。 现场查看 一个问题点扣