房地产_天之韵策划案.pdfVIP

市 场 篇 房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分 析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根 本，是我们正确决策的依据。 一、 项目概况及策划建设目标 1、位置与环境 （1）. 项目位置：市南面，一环路以。东 . 南 . 西 . 北四条道路围绕四周。 （2 ）. 交通便利 . 畅通：园区四周均有市政道路和园区本身道路，周边有多条公共交 通线路。距机场 . 火车南站近。 （3 ）. 环境幽静：园区周边房产已形成 ., 多已成现房。主要以居民为主 . 自然环境比 较清净。 2 . 策划建设目标 在小天小区建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指的高档次 . 高品质的小高层电梯组式公寓群。 3 . 园区的工程建设指标： （1）. 项目占地面积： 50 亩（其中净用地 40.9 亩） （2 ）. 规划建设项目：小高层电梯公寓，园区中心花及园林道路，化粪池 . 会所，物 管中心，商业中心 . 宾馆等。 4. 建筑物概况： （1）. 主体建筑为小高层电梯公寓。总建筑面积 110000 平方米，层数 11-15 层结构 上采用框架剪刀墙结构。 （2 ）. 主打户型：面积 130 平方米（ 70%）， 100 平方米（ 15%），层面设计小跃式。停 车面积约 10000m2 （3）绿化率 47%. 容积率 25%. 建设密度 34% 一、 市场机会点分析 （一）、都市住宅市场背景分析 随着政府对房地产业的各种扶持政策出台，的房地产市场空前活跃起来。总 的来说， 目前的房地产开发存在着这样一个特点： 一方面是商品房总体开发量大， 积压情况严重； 另一方面是商品房有效供应严重不足， 消费者买不到所需的房子。 在这种市场条件下， 开发商只有切实的从市场的需求出发， 从消费者的需求出发， 找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。 市住宅市场，具有如下特点： 1、商品房总体开发量过大，积压现象严重 政府为了扶持房地产业的发展，不断以减免开发商的各种税费为手段来鼓励 开发。而银行住房贷款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的调动了消费 者的购房热情。于是，有的开发商盲目地进行大规模开发，使的商品房总开发量 迅速猛增， 直至过剩， 甚至出现一个区域数十个项目同时开发的情况 （如府南河）。 但是，在这种大规模的开发行为中，真正卖得好的项目却只是少数。商品房的大 量积压，使开发商们感到了市场形势的严峻。有不少号称是大手笔、新概念的楼 盘一面市就受到了消费者的冷落， 造成积压， 如 “北斗星花园”、“万福世家”、“盘 古花园”、“新健康花园”等等。 1、 市场有效供给不足，需求与供给发生错位 虽然市场上商品房的供应量如此之大，但仍有众多的购房者买不到适合自 己的房子。这说明，消费者并不是没有购房的需求，而是商品房的供应与消费者 的需求类型发生了严重的错位。因此，那些对准了购房者的需求的项目就能引起 消费者的购房激情，从而创造出一个个销售奇迹。 （如“SOHO寓所”、“丽阳天下” 等）反之，那些与消费者的需求发生错位的项目就只能在竞争中被淘汰，而成为 积压房。 （如“万福世家”、“上河城”等） 3、差异化营销成为占领市场的有效办法 房地产营销之根本，就是要找出市场的空白点、机会点，为项目树立鲜明的 风格特色，与其它项目形成区隔，从而减少竞争，占领市场。人无我有，而“我 有”