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商业地产如何招商 1、 商业项目部进行市场调研和目标客户分析 ; 2、确定招商对象； 3、确定经营模式：投资 经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业 项目部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员 对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接 洽； 9、商业项目部进行客户分类、确定重点； 10、商业项目部安排客户与开发商初 步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发 商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业项目部、开发商 与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议； 商业地产销售话术 1、 商业地产 销售话术 项目优势（ strength）分析 区位优势项目地处西平城市核心中心地段，依托多条城市主干道，与城市核心商圈相融合，共享庞大的消费人 流，蕴藏着无限商机。 交通优势多路城市公交途径该地，到汽车客运站及火车站仅五分钟的车程，交通优势十分明显。配套优势 新建商业物业自身综合配套比较完善。 项目周边商业氛围浓厚，属于城市成熟商圈，对项目打造知名度及形象等有很大的提升作用。 品牌优势信达地产在西平是知名开发商之一，同时享有很高的声誉，先后开发了多个大型的住宅小区，市场的 信誉得到消费者的认可。目前与深圳波特公司专业团队的强强联合，其品牌影响力持续加大，营销水准进一步得到提升。从前期调研的数据表明， 70%的经营者比较关注本案项目， 32%经营者明确表示会投资本案项目， 27%的经营者会考虑进驻本案项目，侧面为项目的推广和经营提供了一定的支撑。 人文优势本地块属于城市中心核心地块，有着独特的区位优势，如今在原印刷机械厂及城市体育场址上所建的 大型商业综合体，代表城市建设的一个新历程，具有很大的地域人文优势，加上建筑及商业步行街本身融入一部分人文因素，将对项目的整体优势有一定的促进。 规模优势项目的规模及地段优势，可打造形成西平中心区唯一的城市综合体商业地产项目。 城市主要商业零售网点基本沿东风大街分布，信达商业综合体的建成将成为未来西平的核心商业中心地标，大型商业对地区的人流产生巨大的吸引作用，强大的人流必然蕴藏巨大的商机。 2、 商业地产销售话术 项目劣势（ weakness）分析 项目开发周期过长，受市场不确定因素影响，不可控风险增大；体量大，将面临招商和销售的严峻考验；受周边成熟商业市场的直接竞争威胁。 3、项目机会点（ opportunity ）分析 区位发展前景良好项目地具有良好的交通条件，优异的人文条件，完善的配套设施，确保了该区域的消费基础。大润发 的进驻将为项目的后期提供大量的人流，加上项目本身的市场影响力，可以做到项目与项目之间相互促进、相互影响、共享资源、优势互补，从而带动区域商业环境的整体提升，提高区域市场的综合竞争力，逐步改变城市民的消费习惯，使项目成为西平新的商业核心。 城市远景发展战略随着西平市经济改革步伐的进一步加快，全市的经济发展已进入一个发展的快车道，为项目的远景发 展提供了强力的经济支撑，近年来西平市加快城市化建设进程，城市人口有所增加，在增强城市综合实力的同时进一步加大了城市的吸纳能力，城市所产生凝聚效益得以显现。 西平城市东风大街已成为西平城市商业主轴。目前西平市主要商业中心不但集中在东风大街上，而且主要集中在中心广场商圈周边，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势。地处核心区域的新型业态的综合体项目在城市化发展进程中将迎来历史性的发展契机。 强大的推广力度项目在运作过程中为确保项目的良性发展，提高知名度，加大市场影响力，最终实现将规模效益、社会效 益、品牌效益转化为经济效益。开发商凭着自己强大的社会影响力和经济实力，加大市场推广力度，进行营销推广 、招商推广、经营性宣传等，确保项目的可持续经营，增强市场的财富凝聚能力。 主力店的带动作用明显大润发、麦当劳的强势介入片区商业市场，将对本项目的启动带来绝好的发展契机。 4、 商业地产销售话术 项目潜在威胁（ threat）分析 城市规模偏小，商业极容易达到饱和各处投资物业近期涌现较多，分食小容量房地产投资市场，使原本市场需求较少的市场将更加激烈。投资型物业竞争加剧 随着西平城市建设的加速，越来越多的有实力的品牌开发商进驻，近年产生大量的商业物业供应，对项目的前景会有一定的影响。 宏观政策影响由于全国房地产市场的高速发展，造成局部房价增长过快，政府为了遏制 房地产价格 的过快增长，采取了 积极的财政政策和金融政策。就现在房地产市场正处在宏观调控周期中，政府为抑制房价的过快增长，实施积极的行政政策和金融控制政策，对投资性物业影响巨大，一部分