房地产开发综合实训 房地产开发项目的经营环境分析与市场分析 实训1 房地产开发项目的经营环境分析与市场分析.docVIP

PAGE 2 - 实训1 房地产开发项目的经营环境分析与市场分析 1．实训技能要求 ⑴能够理解房地产开发类职业标准内容； ⑵能够理解工匠精神在房地产开发业务的体现； ⑶分解落实房地产开发项目实训任务； ⑷能够进行房地产经营环境分析； ⑸能够进行房地产项目地块概况描述； ⑹能够进行房地产项目市场调研分析； ⑺能够进行房地产项目SWOT分析与市场预测。 2．实训步骤 ⑴项目开发实训任务研讨与计划； ⑵房地产经营环境分析； ⑶房地产项目地块概况描述； ⑷房地产项目市场调研分析； ⑸计算机实训软件录入开发项目的经营环境分析与市场分析内容。 3.实训知识链接与相关案例 ⑴房地产业与房地产开发企业。 ①房地产业。是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 ②房地产开发企业。是指从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体。 ③房地产开发企业资质。我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度。房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。 ⑵房地产开发与房地产开发项目。 ①房地产开发。是指由具有开发资质的房地产开发企业，对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。 ②房地产开发的整个流程。一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个环节，各环节并不是完全的顺序作业，有些环节是平行作业，工作同时进行，见图2-1。 图2-1 房地产开发流程 ③房地产开发项目。是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、 \o 房屋建设 房屋建设的项目。房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目。房地产开发必项目须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，竣工经验收合格后方可交付使用。 ⑶房地产经营。 ①房地产经营。是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动。房地产经营可以分为两个大方面：房产经营和地产经营。 ②房地产综合开发经营。是指以成片集中开发为基础的经营活动，是规模最大、综合程度最高的房地产经营，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一，也叫大盘开发，开发的土地面积在千亩以上。国内一些实力雄厚的房地产经营企业，往往就采用这种方式经营房地产。这种经营方式，在资金充裕、企业管理水平先进的条件下，无论是对房地产经营企业还是对城市人民政府，都是综合效益最高的一种经营方式。 ⑷房地产经营环境分析。 ①房地产经营环境。又称为任务环境，主要是指影响房地产企业获取必要资源或确保经营活动顺利开展的因素。房地产开发与经营环境分析是指对影响房地产企业开发与经营活动的政治、经济、法律、技术、文化等各因素的分析。 ②房地产经营环境分析。房地产经营环境复杂，涉及到方方面面，一般可以从经济发展环境、政治环境、法律环境、社会环境、自然环境等6个方面来分析。 ⑸房地产项目地块概况描述。地块概况描述就是对拟选择开发的房地产目标项目地块进行整体了解与把握，熟悉该项目地块的背景，并能描绘该项目地块的地理位置图。 ⑹房地产项目市场调研分析。 ①房地产市场是指房地产交易活动的总和，是房地产交易双方相互联系、相互制约的一种关系。房地产市场不仅包括直接的房地产交易，即土地使用权和房屋的交易，还包括相关的信息、资金、技术、劳务等服务的相关的房地产交易。 ②房地产市场调研。只有了解房地产市场的特点和走势，才能够正确发现市场机会。房地产市场调研就是针对房地产项目市场设计收集信息的方法，管理和实施信息收集过程，分析信息，从中识别和确定项目市场营销机会及问题。 ③房地产市场分析。房地产市场分析的流程，见图2-2。首先，确定市场分析的目的和目标；其次，设计市场分析方案；第三，有效实施方案；最后，撰写并提交一份市场分析报告。 市场分析目的：发现市场机会 市场分析目的：发现市场机会 确定市场分析总目标 确定市场分析总目标 确定分层次目标体系 确定分层次目标体系 设计市场分析的方案 设计市场分析的方案 市场分析方法 市场分析方法 有效实施方案 有效实施方案 市场分析报告 市场分析报告 图2-2 房地产市场分析流程 ⑺房地产市场的预测。主要包括三个方面：房地产市场需求预测；房地产供给预测；房地产价格预测。根据实践经验，房地产市场预测的核心是需求预测。这是因为，市场需求的数量和结构是最终决定市场发展状况的因素，房地产市场的供给实际上是围绕着未来的房地产需求而决定。而