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房屋租赁的潜在风险 为更好地普及法律常识，同时为广大读者提供法律服务，本刊将联合北京大成律师事务所上海分所开设“法律服务”栏目。大成律师事务所是中国成立最早、规模最大的合伙制律师事务所之一，曾连续三年被《亚洲法律杂志》（ALB）评为“亚洲规模50强第一名。”本刊联手大成律师事务所开设“法律服务”专栏，除定期向读者介绍相关法律专业知识外，还为广大的普通民众提供法律支持和服务。如你在生活中碰到困惑的法律问题，或有法律纠纷需要咨询，都可把相关情况发至邮箱：icexue0321@163.com，我们将请大成律师事务所的相关专业律师来作解答。 Q1：王律师，你好！ 我在20XX年4月，通过中介承租上海市东体育会路的某处房屋（以下简称“系争房屋”），与张女士签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），当时张女士出具其身份证称其是该系争房屋产权人的母亲，因产权人在美国，故由其代理系争房屋的相关出租事宜。签约当天，我付给张女士定金人民币3000元，及中介费人民币2200元，张女士遂签署收条一张。根据租赁合同的约定：“张女士将其合法拥有的上海市东体育会路的房屋出租给本人使用，租赁期限自20XX年4月20日至20XX年4月19日止，出租方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。” 为此本人要求张女士出具产权人同意其出租房屋的委托书，张女士未出具。次日，本人为系争房屋物业管理费的缴交事宜找张女士沟通，并再次提出要求张女士出具房屋出租的委托书，张女士仅出具了系争房屋的产权证复印件，且该产权证复印件上的权利人并非张女士，本人表示若张女士不能提供委托书，本人将拒绝继续履行租赁合同。但张女士始终没有向本人出示权利人同意其处理有关系争房屋出租事宜的授权委托书。 不久张女士将系争房屋出租给了第三人，本人也没有继续支付房屋租金。我现在想咨询一下王律师，张女士在无法提供系争房屋权利人授权证明的情况下对外出租房产，本人是否可以认为张女士欺诈并向法院起诉要求确认双方签订的租赁合同无效，要求张女士双倍返还定金，并返还中介费？ 求助人：王女士 A：王女士，你好！ 首先，财产应由拥有该财产处分权的人进行处分。这种处分权可以是因获得财产的所有权而自然获得的，也可以是由权利人授权给予第三人的。张女士并非系争房产的权利人，其处分权只能通过合法有效的授权获得，我们常常将其称之代理行为。根据《中华人民共和国民法通则》规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 按照《中华人民共和国民法通则》的规定，代理分为三种形式： （一）法定代理。基于法律的直接规定而产生的代理为法定代理。 （二）指定代理。依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理为指定代理。 （三）委托代理。委托代理是按照委托人的委托而产生的代理。委托代理是代理中适用最广泛、最普遍的一种形式，除具有人身关系性质的民事活动外，一般民事活动都可以实行委托代理。 就你所说的情况，张女士对于系争房屋出租事宜的授权应当是委托代理的形式。在民事活动中，如果第三人要求证明委托代理的资格，委托代理人应当出示授权委托书。因此，为了避免张女士无权代理所产生的争议和纠纷，你提出张女士出具系争房屋权利人同意她处理其房屋出租事宜的授权委托书的要求应该是合理的，张女士应当出具。 那什么是无权代理呢？就是无代理权人代理他人从事民事行为所签订的合同。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，因无权代理而签订的合同有以下三种情形： （l）根本没有代理权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义签订的合同。 （2）超越代理权而签订的合同。是指代理人与被代理人之间有代理关系存在，但是代理人超越了被代理人的授权范围与他人签订了合同。 （3）代理关系终止后签订的合同。这是指行为人与被代理人之间原有代理关系，但是由于代理期限届满、代理事务完成或者被代理人取消委托关系等原因，被代理人与代理人之间的代理关系已不复存在，但原代理人仍以被代理人的名义与他人签订的合同。 根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。该条款规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。 王女士与张女士就系争房屋签署了租赁合同，若该系争房屋权利人并非张女士，那么张女士主张受该系争房屋权利人的委托出租系争房屋