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个人住房抵押贷款的问题思考 中国房地产行业近几年突飞猛进的崛起与发展，离不开银行大量资金的周转扶持。在近几年中，由于中央银行频繁调整还款利息从而造成大幅度提前还款率，提前还款所承担的风险也逐渐备受人们以及社会各行业的重视与交流。目前为止，根据金融市场不断调整我国个人住房抵押贷款所执行的是浮动汇率制度。当银行的基准利率得到调整时，还款利息也随着在第二年的1月1日得到调整，在利率发生变化时之前的还款利息都是固定的。 1 我国商业银行个人住房抵押贷款风险 1.1 信用风险 信用风险，也可以称之为违约风险，主要针对于在自愿签订以及遵循本合约条例的情况下而违反合约及无法履行合约条例从而造成经济损失的风险，顾名思义就是当债务人不具备按时还款能力时所造成的影响从而导致授信人所获得的实际收益与预期收益存在一定的偏差。有关个人住房抵押贷款所存在的信用风险可以分为主贷人以及开发商两个方面。主贷人的信用风险主要是指在社会条件下以及其他原因所造成还款能力发生的变化，以及根据个人因素以及其他因素所产生的主观与客观违约行为。而开发商的信用风险指的是存在无证销售所办理的相关贷款事宜以及开发商所建楼盘质量不过关等等原因所造成的贷款风险由小及大，从而产生的信用问题和损失问题。 1.2 操作风险 银行操作风险，主要是指银行业务人员在办理个人住房抵押贷款这项业务时所存在的风险操作，例如银行工作人员操作的失误以及管理制度的不完善等等因素，在银行贷款风险中存在着主导位置。银行操作风险可分为两个层面进行。第一，贷款前对借款人进行调查。银行工作人员在放款给借款人之前会具体调查借款人的贷款资质以及信息，在这调查操作中可能存在着疏忽。当然，部分信用贷款业务人员工作经验少，不具备过硬的业务能力水平，对个人住房抵押贷款的具体流程以及运作没有更深入的了解和学习，在具体调查借款人具备贷款条件中是否拥有贷款的偿还能力中缺少严格性，这样一来，使商业银行贷款坐在巨大风险。第二，银行在调查借款人信息时比较注重抵押物的价值和担保人的详细情况，对主贷人的具体信息以及资质的调查相对较弱，对借款人条件的判断且存在着不足，从这一方面来讲也会造成一定的风险。 1.3 政策风险 有关个人住房抵押贷款相关政策风险主要是指商业银行所办理的个人住房抵押贷款业务所涉及的政策或者是当地政府对房地产企业制度的管理所产生的影响。我国经济市场的发展，房地产行业在其有着重要地位，隶属于人们对有形资产的投资，当市场经济呈可持续发展趋势时，正值固定资产投资的良好形势，这时，国家对市场经济整体形势有所把控，因此，对房地产行业的发展有着极大的影响。 2 控制住房抵押贷款风险的策略 2.1 银行机构的对策 根据现状需要银行多加细致化了解国家制定的宏观经济政策，根据当地住宅房屋的价格以及其他物质价格出现的偏差，灵活运用相关政策来解决这一问题的发生，时刻关注和预防房地产行业价格高幅度的变化而造成的风险。当然，着重预防操作失误所产生的风险。对所进行的项目严谨细致做出放款前的调查和评估，不仅要从该项目中分析所获得的利益，也要预防和规避风险。 2.2 监管部门的对策 監管部门要全面测评风险，一如既往严格遵循规则，根据当地的房地产行业发展情况以及整体房贷情况进行全方面严谨考核，规划出既能够适合当地房地产行业发展需求又能够高效性规避风险的监管政策，对部分风险较大机构提出风险指示，还有必须提高操作风险的检查。 2.3 完善我国的个人信用制度 现阶段，我国已成立了信用数据调查系统，几乎全面包含了我国企业信用贷资料和97.5%的个人信用贷资料，然而唯一不足的是此信用系统还善且不够完善。社会信用管理机构建立之后，在采用其他国家的优势时同样需要结合我国的实际情况，从而制定适用我国社会发展的信用制度。 2.4 完善住房预售风险分担制度 由于我国住宅房屋预售的制度存在一定的问题，应根据此问题来成立与实行风险分担体制来确保资金安全。在较为成熟的住房预售情况下，且获得的预售房屋款不应当由开发商管理，而是托付于专业金融机构包含银行进行管理。然而这些金融机构可通过专业渠道形式来管理资金。一来不仅可以阻止开发商制造假的证据，二来能够预防开发商随意挪用预售款。 2.5 加强宏观经济调控 目前，为进一步完善个人住房抵押贷款，我国为此专门制定了相关法律和文件作为基础。还需要对此进行深入了解和完善。随着社会经济的飞速发展我国也逐渐完善个人住房抵押贷款有关法律条例。国家所制定的法律政策，很大一部分是维护银行与抵押者的权益，并且也约束双方能够遵循市场发展规则来确保借贷业务正常进行。多加关注利率的变化，专门成立相关分析小组，及时了解和