新旧物业交接中的难点监管及对策.docx

新旧物业交接中的难点、监管及对策 随着我国城市化进程的进一步发展，原来独门独户自管理形式已被 迅猛发展的城市物业集中管理所取代。 在这一物业管理的重要转型时期， 凾需用完善的法律制度来加以调整和规范，特别是对新旧物业公司的交 接过程中的细节加以规范尤其显得重要。 一、新旧物业公司交接中的难点 1、旧物业公司合同终止， 新物业公司合同生效。 但新物业公司不能 按期进入，或者旧物业公司拒不退场，造成一个小区（大厦）两个物业 公司共存僵持不下的局面。究其根源大多数是许多业主欠缴旧物业公司 的管理费所致。旧物业公司抓住这根“救命草”不放，理直气壮不愿撤场。 政府物业主管部门在这一问题上必须规范物业公司的“退场”和“进场”，制 定切实可行的规章制度，严格按章办事，按制度行事。 2、旧物业公司撤场，小区（大厦）许多业主欠缴旧物业公司的物业 管理费的问题不能及时解决。这种现象在目前新旧物业公司交接中普遍 存在，如何规避值得我们探讨。这里面有物业公司的问题，也有小区业 主自身的问题。规避这种风险，物业公司在平时管理当中就应该抱有这 种“危机感，”不断加强自身素质的提高与服务水平的锤炼，服务质量上去 了，收费率也就上升了。俗话说的好：宝剑锋从磨练出，梅花香自苦寒 来。只有平时把服务工作跟上去了， 我想在“退场”时这种损失就会减小到 最低限度，或者不会“退场”。 3、旧物业公司向业主委员会办理各种台帐移交时， 对收费台帐、 装 修押金台帐、垃圾清运台帐等的真实性和时效性由谁核实的问题。新旧 物业公司交接，旧物业公司原则上应向业委会提供（归还）法律规定的 各类资料。而实际操作中，旧物业公司往往篡改各类台帐，甚至不交或 销毁造成了交接中对各类资料的真实性的制定，由谁来核实，显然新的 物业公司对情况不熟悉，业委会要验证也需要一定的时间，因此时限的 界定成为了物业交接中最为棘手的一个方面。 4、旧物业公司在管理期间向许多业主承诺过的事情 （例如：摩托车、 电动车、自行车被盗等） ，新物业公司进场后，业主仍向新物业公司要求 其兑现承诺，否则就不交物业费为理。 二、新旧物业公司交接中所遇问题的法律盲点 1、业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。 在小区物业管理中， 个 别业主的诉讼行为往往涉及到小区全体共同业主的共同利益，此时业主 委员会的参与尤为重要。那么业主委员会的法律地位如何解决？其缔结 物业管理合同能力以及其在民事诉讼中的地位直接影响到全体业主的共 同利益。在目前尚无明确的法律、法规来确定业主委员会的缔约能力和 诉讼地位问题。 2、物业管理企业的保安义务问题。 根据目前绝大多数物业管理企业 收费较低的现状，如何保持业主与物业管理企业的权力义务平衡是一个 棘手问题。物业管理企业的收费标准应当与其所提供的物业服务质量保 持一致。在现阶段，对于执行较低水平的物业收费标准的情况下，一旦 发生了业主财产被盗、被损坏的情况下，则只能根据物业管理企业是否 履行了其必要的安全防范义务来确定赔偿责任，不易规范。 3、物业管理企业的权限届定问题。 小区个别业主的乱搭乱建是围绕 物业管理企业的主要问题之一。在目前情况下，物业管理企业权且依照 物业管理合同的约定来行使管理服务权，一旦遇到个别业主不听劝阻而 乱搭乱建时，物业管理企业往往束手无策，其受到行政执法权的制约而 往往无能为力。是否授予物业管理企业一定的相关权限在现实中可以进 行必要的尝试。 三、交接中的监管及对策 1、新旧物业公司的交接过程应全程在政府物业主管部门的监督下执 行，并对各个环节进行规范。 对违反交接程序的物业公司给予黄牌警告， 对拒不听劝者给予吊销资质证书的处罚，并在媒体上予以曝光。因此， 新旧物业公司交接中，加强政府主管部门的监管力度是保证物业交接顺 利完成的重要一环。 2、借鉴北京市的做法， 在各区县成立居住小区管理办公室， 并组建 物业管理委员会，与业主委员会、政府主管部门一道，加大对物业公司 的监管力度。 3、业主委员会在聘请法律顾问。根据外国物业管理中的成熟经验， 由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作业业主委员会的 法律顾问，能够有效地对新旧物业公司的交接进行审查和监督，为业主 委员会提供必要的法律帮助，保障新旧物业平稳交接。虽然会因此增加 业主的费用开支，但对保障业主的合法权益至关重要。 4、作业物业公司而言，要励精图治，重塑形象。物业公司是“竞争 时代“的主角，每一个物业公司都逃脱不了“竞争风险”这个漩涡。不是主 动出击，就是被动应战，应该抱有平常的心态。 ⑴勤练内功、塑造品牌。物业管理工作琐碎、枯燥，要使方方面面 琐碎的工作业做到井井有条，疏而不漏，也非易事。物业公司要励精图 治，不断总结，不断完善，创立自己特长的管理模式和管理方法，塑造 品牌的风格和品牌形象。 ⑵精打细算，