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养老地产项目分享之上海亲和源 全国老龄办指出， 今后20年我国将年均增加 1000万老年人口， 到 本世纪中叶将迎来老龄化高峰， 老年人口预计达 4.87 亿，占总人口的 比重上升至 35％。但是于中国老龄化程度不断加剧相对应的是养老配 套服务设施的严重不足。 加之由于计划生育的长期实行， 年轻一代对 于家庭式养老的压力增大， 使得社会性养老接受程度明显提升。 在这 样的社会形势下， 养老地产逐渐成为了了房地产开发企业追逐的对象。 亲和源老年社区是我国较早开发且运营也较为成功的养老地产 项目。它由上海新建桥企业集团有限公司下属的亲和源股份有限公司 于 2004年由投资兴建。 经过近十年的发展， 亲和源的养老模式已经被 越来越多人所接受， 配套服务和社区环境也得到了广泛的认可。 目前 上海清和园老年社区已被评为上海一级生态社区， 国家3A级旅游景点。 亲和源简介 亲和源老年公寓占地 8.33万平方米， 建筑面积 10万平米，入住时 间为2010年4月。项目由 12幢多层电梯住宅楼组成，共设 838套居室， 可供1600位左右的老人居住。 亲和源配套有：建筑面积约 1450 平方米的老年商业街，有理发 店、小超市、小饭店等，现已开业。还包括配餐中心，每天定时供应 三餐，要收取一定的费用。 另外，健康会所、生活广场、 室内游泳池、 水疗、美容美发厅、洗浴中心、超市、菜市场、咖啡吧、网吧、影视 厅、老年大学等，一应俱全。社区内有以老年专科为特色的颐养院， 与曙光医院（三级甲等）对接，小病小痛可前往医治。若是有大病， 社区有班车专人送往市区曙光医院治疗。 融资模式：自筹与合作模式相衔接 亲和源的开发建设完全是由一家民营企业， 即上海新建桥企业集 团有限公司下属的亲和源股份有限公司独立投资完成。在开发建设阶 段，上海亲和源先期整体投资规模达 6个亿，此项目的投资由公司在 全国范围内的包括黄山、海南等多个项目支撑；在项目开发建成投入 运营之后，由于先期运营成效不理想，上海亲和源曾将公寓所有权抵 押融资，一旦企业破产、资产拍卖，银行是第一债权人；当项目运营 迈入正轨后，2010年，亲和源迎来了挚信资本的1亿元的风险投资。 运营模式:会员制入住方式 其基本的运营模式是采取会员制管此理入住入住该社区的男性 必须满60岁，女性满55岁，入住会员需缴纳50万元的会员费，经过身 体检查和审核后与公司签订合同即可入住。 亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡和记名卡两种形 式。不记名卡需支付一笔 50万元，可以在亲和源社区自由选择大、 中、 小三种户型中的一套房屋， 还可以作为遗产留给子女。 不记名卡有效 期与房屋土地的使用年限相同， 可转让。选择该卡，每年必须支付 2.98 一6.98 万元不等的会费 （根据房型不同 ） 。另一种是记名卡， 有效期至 老人生命终结，但有一个 15年的界限，如果只住了 5年，剩余 10年的 费用将被退还给家属，如果居住期在 15年以上，超过的部分免费。该 卡对应大、中、小三种户型，价格从 45一 8万元不等，另外每年需支 付2.98万元的会费。 亲和源以会员制模式为载体， 通过会员制的运营构建了俱乐部式 的服务模式， 从而提升与保障养老服务的品质。 亲和源的会员制目前 有两种运营的模式； 第一是让渡使用权的模式。 这一模式是将老年公 寓的使用权通过会员制的安排让渡给老年人， 而产权保存在亲和源的 开发者手中。 这一模式的设计可以保障社区管理的有效与有序性， 提 升服务的质量与水平。 第二是产权让渡模式。 通过公寓产权的出让来 满足传统的产权思想， 满足老年人的消费习惯， 同时老人仍然通过会 员制的安排享受到亲和源系统的服务。 亲和源这种多样化的经营模式 在市场化运作的基础上， 是对居家养老经营模式的一种探索， 也是对 国家养老社会化的新的实践。 基于亲和源居家养老模式通过会员制将 俱乐部的个性化、 高端性的服务模式与居住社区的建设与运营相融合， 所以会员制与产权相结合的养老模式的提出就成为一种必然。 亲和源和万科、 青岛城投在内的多家企业合作， 由对方出资造房 子，自己则承担起运营的管理。 这种扩张模式，有效规避了资金难题， 未来亲和源主要会把精力投放在管理模式，扩大会员卡价值以及其他 服务类的拓展。未来亲和源将在辽宁、海南、黄山等区域开展亲和源 复制，会员可以选择在不同城市的亲和源公寓轮换居住， 增加会员卡 的价值。 管理模式：开发商为主体，打造战略联盟，共同管理 亲和源构建了非常完善的服务体系，包括生活照料、医疗健康、 文化娱乐、心理咨询、家政等方面，这些服务形成了一个完整的养老 体系，与一般养老机构不同的是亲和源并非自己提供这些服务， 而是 与一些专业化的公司建立合作关系。亲和源与美国专业经营老人社区 的艾玛客