尚城府邸临街商铺营销专业策划案.docVIP

尚城府邸临街商业营销策划方案 苏北地产营销中心张清凯-9-28  一、项目基础概况 　　尚城府邸在富民路于庆丰路交汇处，背靠卧佛寺公园，东临莒南八小和职教中心，西靠五洲广场，在北城新区关键位置。总建筑面积196459平方米，其中住宅建筑面积175441平方米，商业用房21018平方米，商铺现在基础上空置。 二、项目标SWOT分析 　　即使本项目地段位置较为优越，但现实又存在着部分影响项目形象原因。所以我们只有充足认识到该项目标优缺点，并充足发挥其优势，才是本项目在后期营销过程中制胜关键所在。 （一）优势点（S）： 1、 项目目前交通较为便利； 2、 项目地处莒南北城新区黄金旺地，发展前景看好； 3、 商铺分为双层和三层等产品，能够满足不一样业态需求； 4、 项目紧邻学校、五洲广场和公园，投入使用后人流量将大增； ◆发挥优势： A、在项目临街商业运作过程中，充足渲染项目标区位优势、交通便利； B、在项目临街商业运作过程中，强调该区域发展前景和由此带来商机； C、在项目标推广时，利用尚城府邸品牌优势，增加置业者和投资者信心； （二）不足（W） 1、 项目所处地段现在人气不旺，尚不含有以人气带动商铺销售条件；2、 富民路和庆丰路还未修缮且现在我们业主还未入住 3、 本项目周围是待开发或刚刚开发地块，对发展商业略为不足； 4、 项目临街商业缺乏整体形象定位，专题不鲜明； ◆处理方法： （1） 对临街商业进行市场定位，明确目标用户； （2） 确定经营专题，从而以有特色经营方向带动商铺销售； （3） 加大推广力度，扩大商铺暴光率和市场著名度； （4） 降低购房者置业门槛，吸引其入市； （三）机会点（O） 1、 区位优势发挥，辐射周围地域； 2、 伴随周围各大住宅小区相继建设和入伙，将带动周围人气，从而带动临街商业销售； （四）威胁点（T） 1、莒南推向市场商业房、商铺等商业物业较多，形成很大竞争力和市场压力； 三、商业模式分析： 就现在商业模式来看，关键有三种：一是综合性商业模式，二是专题性商业模式，三是专业性商业模式。 （一）综合性商业模式 这一模式奉行是购物、休闲、吃、衣、食、住、行一条龙服务。行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，能够满足任一层次消费者任一生活需求，而且在购物同时能够进行饮食、品茗等休闲活动。从这一个角度去分析，此种模式能够以全方面网络住全部消费者，而且聚人气、提消费，更多服务于小区内业主和周围居民，应该是理想经营模式。 （二）专题性商业模式 专题确实定范围很广，不管是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，全部能找到对应专题。然后以该专题为关键和规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为专题，围绕某一类人群用具，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性经营。 这类模式和其它商业模式相比，关键在于目标用户群和满足需求上区分。它不局限于某以个行业，在商品种类上不含有占绝对优势市场平台，但它目标用户群却是一定，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。 　　所以，这种商业模式不适合本项目标临街商业。 （三）专业性商业模式 这一类型商业以某一行业为关键依靠，加深品牌和档次细分，集中力量满足全体消费者某一个特定需求，尤其是个性化、异质化心理诉求。 这类商业模式优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业发展将直接影响到该行业专业市场经营能力和盈利空间。 但作为住宅小区临街商业不适合做专业商业模式。 四、项目整体定位 （一）、项目标经营业态定位——综合性商业模式 基于上面对本项目标SWOT分析及多种商业模式分析，并结合经营机构对该片区调查分析，同时综合莒南县政策、计划等多个原因，提议以综合性商业模式为主导模式。 本项目在北城文化新区关键位置，是莒南县政府大力发展集学校、住宅、商业、文化、休闲等为一体综合性区域，项目三面临街，所以形成了良好商业条件，也符合综合性商业模式形成先决条件，具体业态初步划分以下表： 功效区域 功效解释 关键商业形态 G1# 庆丰路和富民路教交汇处：人流和车流量较大，小区主入口，所以该区域商业不仅服务和小区和兼顾外界，还要做提升小区形象相关业态。 小区服务店、药店、综合超市、酒店、儿童摄影、电器、家装企业、家居用具展示店等。 G2# 庆丰路：该区域临近职教中心、莒南八小、莒南四中，含有很好学术气息和运动气氛，适合营造文化运动类消费环境。 各大名牌体育用具店、体育器材、文化用具店、书店、音像店、健身场所，礼品、鲜花等。 G3# 上海路区域：该区域背靠公园，环境相对清静、优美，私密性较强，是休闲娱乐业圣地。 影吧、ktv、电玩城、茶楼、足浴、桑拿、按摩、美容、美发、美体、情侣饮吧等。 富民路仿古商业步行街 富民路：在城北新城关键