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国资物业企业生存之困 本人作为北京一家三级别物业企业的经理， 从事物业物业 管理 10 多年，亲历经济大环境以及社会各项制度的变化，感到 随着社会经济的发展，国资物业管理企业生存环境越来越恶劣。 一、物业企业的成本越开越高 1、物业企业人员工资逐年提高 （1）随着近年北京市最低工资标准的逐年提高，物业员工 的保安、保洁以及维修管理人员基本上都是压着最低工资走的。 所以这些人员的工资标准也是逐年提高。 物业服务企业是劳动密 集型行业，人力资本是物业成本中总主要的部分。如，北京市最 低工资从 2004年的545元涨到2014年的1560元，也就是说 2014 年人工最低工资标准是 04 年的 2.86 倍。 （2）伴随着工资的上涨，是社保制度的日益完善，而这又 加重了企业的负担。根据 2010 年1月起实施 ＞，企业必须给农 民工上四险。用人单位承担的部分，其中养老险，比例为 20%； 医疗保险，单位承担的比例为 6%；失业保险为 1%；工伤保险为 0.5%；合计 27.5%。以 2014年北京市最低工资为基数 1560 元， 计算，企业负担的四险费用为 1560*27.5%=429 元。 （3）由于最低工资的定义，是指员工扣除四险后拿到手的 实际工资，所以员工的税前工资也就大大超过 1560 元，再加上 员工每年的过节费，奖金，计算四险的基数工资超过 1560 元， 根据我单位的实践， 目前基本上企业负担的每个人最低的四险费 用为 1000 元左右。 1560+1000=2560元， 2560/545=4.70 倍。也 就是说与 2004 年相比较，企业负担的员工工资费是 20014 年的 4.70 倍。 新劳动法中关于加班费的规定 新的来劳动法中关于加班费的规定， 对物业企业很不利。 用 人单位安排加班，根据不同情况，应给员工 150%、200%、 300% 的标准给加班费。由于物业企业是全天 24 小时服务，节假日无 休息，所以就带来加班工资高企的现象。实践中，许多物业服务 企业并不是按照劳动法中严格规定给的加班费， 但是这给员工离 职后劳动纠纷埋下隐患。 3、物价上涨带来的非人工成本增加 包括：小修费、办公费、保险费等。 物价的上涨带来物业企业此项负担相应上涨。根据国家 XX 局数据， 2004 年-2014 年的物价上涨 cpi 指数如下： 求出 product （1.039 ：1.026 ）=1.32 ，也就是说以 cpi 基 数来计算， 2014 年的物价是 2004 年物价的 1.32 倍，也可以近 似的估算物业负担的非人力成本 2014年是 2004 年的 1.32 倍。 二、国营企业的特点决定了不能回避成本提高的事实 1、 国企物业的四险标准必须无折扣的负担。实践中，也许 有些民营、私企可以不给员工上四险，回避劳动成本增加风险。 但是国企不行，只要员工投诉，必须无条件补齐。 2、 同样的问题，是员工加班费的计算。国企物业也必选按 劳动法的规定给员工计算各项夜值班费、 节假日加班费等。 虽然 实践中，有的国企并没有按照相应 150%、200%、300%的标准给 加班费，但是许多员工在离职后， 进行劳动仲裁、 直至法院诉讼， 索要没有按正常的待遇支付的加班费。 这样的情况下， 物业企业 多半败诉，不但要支付巨额加班费，还有支付相应的罚金、滞纳 费，严重增加了物业企业的负担。 三、目前的状况是 物业服务企业目前的状况，是物业服务 这块普遍亏损 以我单位为例， 除了个别写字楼外， 其余物业服务的居民楼 等基本上普遍亏损， 而且亏损有每年逐步增大的趋势， 现在基本 上就是吃老本、或者以供暖、停车等其他收入来抵消物业亏损。 以我单位管理的索家坟 56 号公寓为例，总建筑面积 11000 平米，全楼总物业费总收入为 1 年 30 万元，而该楼总共有 2 个 出入口， 1个消防中控室，总需设置 12名保安， 1个保洁、 1个 管理员、1 个水电工，总人数 15 人，每人工资加四险按最低 3000 元计算， 3000*15*12=54 万元，不包括水电费，给电梯公司服务 费、其他小修费、管理费等，单人工这块 1 年就亏损 24 万元。 而随着最低工资每年逐步提高，这个亏损也会逐年增加。 四、 面对困境，国资物业服务企业应对的策略 1、能否退盘 市场经济下，企业以盈利为目的。若果企业是独立自主的、 理性的个体， 则企业会选择在服务亏损的情况下自动退出， 也就 是说的退盘。那么就可以止损。对于一般物业来说，这是个明智 的选择。但是对于国资物业来说，情况比较复杂。 由于国资企业领导要考虑更多的是安定团结的局面， 亏损的 物业管理区域，国资退出以后，谁来接？如果没有企业接盘，则 造成管理混乱，垃圾堆成山，居民的日常供水等都不能保障。那