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海红湾别墅项目营销策划方案 一. 宏观经济 1?房地产 由于北部湾经济区的开发热，广西区内外客人纷至沓来在防城港 市安居置业，极大活跃了防城港市的楼市交易。在上述背景下，该市 房地产业税收的营业税、房产税和土地增值税的拉动效果较为明显。 据悉，今年上半年，该市房地产业营业税收2418万元，同比增收1120 万元，增长86. 3%；建筑安装工程和房地产交易活跃促使印花税增收 344万元，共收入635万元，增长118. 2%； 土地增值税收入583万元， 同比增收206万元,增长54. 6%o 贸易 今年第一季度，防城港市边境小额贸易（下简称“边贸”）累计出 口总值2 2 5 8万美元，与去年同期相比增长1 3.1%,占一季度 进出口总值的2 5. 7%,在边贸进出口总值同比下降的形势下，边 贸出口保持了平稳增长。 旅游 为把防城港打造成滨海旅游城市，该市今年确立了 70个项目，作 为旅游及文化基础设施大会战重点开发项冃，总投资156. 1798亿元。 截至今日，己有40项开工建设（包括新建、续建），累计完成项目投资 10. 105 亿元。 为充分挖掘防城港市旅游及文化资源，把资源优势转化为产业优势, 建设较高水平的旅游文化基础设施和景区景点体系，2009年以来，防 城港市提出〃发展大旅游，建设国际滨海旅游胜地〃和〃打造屮国海洋文 化名城〃战略目标，出台《建设国际滨海旅游胜地行动方案》和《〃丨 个一〃旅游及文化品牌项目建设工作方案》。 已开工的40个项口涉及文化旅游产品、景区、宾馆和景点基础设 施等，其中《印象?北部湾》是今年防城港市打造的最大文化旅游产品， 目前整体策划方案、概念性规划方案等已通过评审，项目合作对象、 演出场馆外观和项冃征地工作等进展顺利。已开工的景区有防城港世 界风情步行街、港口区錨山古渔村、防城绿树瑶寨边境旅游等景区， 有龙舟节永久看台、滨海观光公路江平镇至金滩一级公路等景点基础 设施和徳城、其沿2家大酒店 别墅项目开发现状 别墅项目开发现状 对相关城市横向比较分析可以发现，防城港别墅开发水平属于中 游水平，其开发理念，技术水平，营销思路，物业管理有待进一步提 高，而这正好为具有前瞻性战略眼光的开放商提供了较大的利润空间。 防城港别墅项目从建筑形式来看，目前防城港市场的别墅主要有 三种类型：独立式，连排式，连排复式（花园洋房）， 从功能上，分为度假型和居家型两种，度假型别墅一般选址在郊 县自然风景较好的地方（如;海边），而居家型别墅一般选址在城市近 郊。 北部湾国际生态城工程 项目内容：占地面积1867600平方米， 总建筑面积304000平方米，分两期建设， 新建五星级酒店、会议中心、娱怎用地、欧式别墅商住酒店、水上娱 乐、休闲疗养基地、生态园及康体场所，外墙采用瓷砖、玻璃幕墙装 饰，安装中央空调和电梯，精装修。 截止到2010年2月上旬项目处于报批可研阶段，预计2010年第二 季度确定施工图设计单位。 此项耳也叫：上思祥龙国际生态城（待售） 防城港市阳光海岸 地 区：港口区兴港大道 建筑类型：普通住宅/高层住宅/别墅/公寓/酒店 开盘日期： 2009年9月19日（一期）2009年11月8日（一期） 2010 年 1 月 13 H （二期）、2010 年 3 月 13 H 入住日期： 2010 年 别墅起步价: 5000元/平方米 总占地而积: 近1200亩 容积率： 1.998 绿化率： 37% 产权年限： 70 楼层状况： 有别墅、多层、高层、商业、酒店、办公楼等多样产品 周边配套： 约2700 n桃花湖公园、约2公里的海岸线、紧邻行政 服务中心、市建规委、公安局等，周边市政机关林立 小区内设施： 滨海休闲广场?桃花湖公园?临湖木栈道?准五星级酒 店?高标准写字楼?大型商业中心?品牌商业街?主题餐饮?临湖会所?体 育休闲设施?幼儿园、学校 防城港市欧景蓝湾 地 区：北部湾 建筑类型： 别墅 开盘口期： 2009 年 入住H期： 2010 年 别墅起步价: 6000元/平方米 总占地面积: 近130亩 容积率： 2.01 绿化率： 43% 产权年限： 70 楼层状况： 别墅、 周边配套： 紧靠文化艺术中心，博物馆，图书馆，青少年活动中心 四大场馆 小区内设施： 商业街?主题餐饮?会所?体育休闲设施?幼儿园、学校 银行 （一）区域位置及交通状况 目前別墅项目主耍分布的区域有：1、市区内的区域；2、近郊区 域；3、?海边区域。 市区内的区域主要是凭借其完善的市政配套和娱乐消费吸引了相当 一部分别墅高消费群，这些项目的总价一般都在200万左右。海边 区域凭借其先天良好的风景，也同样为高档别墅的开发奠定了良好 的口然环境。而同时市内又都存在着一定的别墅开发的成本问题， 高价位的地价成本使很多开发商望而止步，于