数据中心REITs化的展望.docxVIP

目录 IDC：算力爆发掀数字化新基建浪潮 1 REITs 政策明确将 IDC 纳入数据中心资产 1 为何说数据中心是未来最优质商业地产？ 2 REITs 可解决数据中的核心痛点 8 美国数据中心 REITs 的启示 10 海外数据中心 REITs 相关公司简介 10 海外数据中心 REITs：得天独厚的高收益性与抗风险性。 12 海外经验对中国的启示：REITs 有望加速龙头公司扩张 15 风险因素 17 投资策略 17 插图目录 图 1：人类的五次产业周期变革 2 图 2：全球数据量从 4G 时代开始爆发（EB） 4 图 3：中国移动互联网流量持续高增长 4 图 4：中国移动互联网 DOU 数据增长情况 4 图 5：全球云计算市场规模与增速 5 图 6：中国云计算市场规模与增速 5 图 7：全球 IDC 市场规模及增速 5 图 8：中国 IDC 市场规模及增速 5 图 9：IDC 产业链情况 8 图 10：国内主要第三方 IDC 公司资本开支 8 图 11：平均债务融资成本对比 8 图 12：第三方 IDC 龙头资产负债率 9 图 13：主要第三方 IDC 公司借款利率测算 9 图 14：2019 年中国 IDC 耗电量占全社会耗电量比例提升至 2.2% 9 图 15：我国 IDC 能源利用率水平 9 图 16：海外 IDC REITs 公司简介 10 图 17：美国数据中心 REITs 数量占比 11 图 18：美国数据中心 REITs 公司市值占比 11 图 19：全球 IDC REITs 的股价表现显著优于标普 500 11 图 20：不同数据中心 REITs 的收入结构 12 图 21：2015-2020 年各类型 REITs 每年平均投资回报率 13 图 22：2015-2019 年主要数据中心 REITs 与股票指数的年化增值回报率 13 图 23：2020 年疫情影响下数据中心 REITs 回报率不降反升 14 图 24：2015-2019 年主要数据中心 REITs 与股票指数的平均回报率波动性较高 14 图 25：疫情期间数据中心 REITs 与股市大盘的收益率波动性差距缩小 14 图 26：2015-2019 年美国数据中心 REITs 指数累计收益率构成 15 图 27：2015-2019 年新加坡 Kepple DC 累计收益率构成 15 图 28：Equinix 历年资本开支及增速 16 图 29：Equinix 历年收购/并购支出 16 图 30：Equinix 股价表现 16 图 31：Equinix 实施 REITs 后大规模投资而资产负债率却显著下降 16 图 32：EQUINIX 营收变化情况 16 图 33：EUINIX 净利润变化情况 16 表格目录 表 1：试点范围 1 表 2：2020 年 4 月 20 日国家发改委首次明确“新基建”范围 1 表 3：“新基建”与“老基建”的对比 2 表 4：“新基建”相关政策 3 表 5：一线城市数据中心规模统计及预测 6 表 6：我国国家层面数据中心政策文件汇总 7 表 7：国内公募 REITs 试点的相关要求 10 表 8：美国 IDC REITs 运作方式 11 表 9：美国数据中心三类收入来源 12 ▍ IDC：算力爆发掀数字化新基建浪潮 REITs 政策明确将 IDC 纳入数据中心资产 REITs 是以发行股票或受益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。由于不同业态的经营模式不同，受经济周期或阶段的影响也不同，所以不同业态的底层资产及其组合在很大程度上决定了其 REITs 的风险收益特征及价值影响因素。我们认为，IDC 的 REITs化在当前国内行业上具有广阔想象空间和发展前景，具有优质的投资价值。 2020 年 4 月 30 日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。文件聚焦七大领域，其中数据中心作为新基建的重要环节，具备长周期、重资产、收益稳定等“地产属性”。 表 1：试点范围 项目 主要内容 仓储物流 仓储物流项目 交通运输 收费公路、铁路、机场、港口项目 公用环保 城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医处理、大宗固体废弃物综合利用项目公共事业 城镇供水、供电、供气、供热项目 数据中心 数据中心、人工智能、智能计算中心项目 通信基建 5G、通信铁塔、物联网、工业物联网、宽带网络、有线电视网络项目融合基建 智能交通、智慧能源、智慧城市项目 资料来