第三章房地产投资市场分析.pptVIP

第三章房地产投资市场分析 第三章房地产投资市场分析 三、房地产产业周期的波动 房地产产业周期是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。 将房地产业周期和房地产经济的长期趋势相比较，可以将房地产业周期划分成更为详细的阶段。如下所示。 第三章房地产投资市场分析 四、中国房地产业周期分析 自1981年中国房地产业态的形成至目前及未来一段时间，其发展过程大致经历了4轮周期。 1．1981—1983年的第一轮周期 1981年从谷底回升，1982年达到波峰，随即迅速回落，1983年进入波谷。 本轮周期长度比较短，扩张和衰退时间短，扩张和衰退程度都较深。 第三章房地产投资市场分析 2、1984－1990年的第二轮周期 从1984年开始，1985年达到最高点，随后开始下降，1990年到达波谷或最低点。 第二轮周期：扩张时间较短，衰退时间较长，房屋销售增长率(即需求)先于综合指数进入衰退；周期振幅较大，衰退程度较深，1990年中国房地产业景气指数跌到从1981年至今的最低点。 第三章房地产投资市场分析 3．1991——1996年的第三轮周期 从1991年开始，全国出现了新一轮经济热潮，房地产成为全国尤其是沿海地区投资的新对象和投资的新需求。1992--1993年上半年，本轮房地产业周期的波峰迅速形成，这一波峰是从1981年至今的最高点。 1993年6月，国家对房地产业实行宏观调控。此后，由于资金短缺、市场需求不足，许多城市陷入房地产大量积压的困境。 从1994年开始，各项指标的增幅明显回落，产业进入萧条期。到1996年，本轮房地产业周期跌入低谷。 第三轮周期扩张时间较短，扩张的程度较深。在1992年迅速形成的本轮房地产业周期的波峰，这一波峰是从1981年至1992年的最高点；衰退时间较长，程度较深。周期振幅较大，投资增长率后于综合指数进入波谷，投资增长快于其他指标。 周期波动简单剧烈，大起大落十分明显。 第三章房地产投资市场分析 4．从1997年开始的第四轮周期 在1996年年底止跌之后，1997年中国房地产进入复苏期，房地产市场进入新—轮的发展周期。1998年年底，国房指数升到景气线以上，房地产市场开始趋暖，房地产总体景气水平逐步上升，1998年房地产业获得了发展，各项指标增幅较大，但1999年多项指标与1998年相比有所回落，2000年逐月攀升，2001年继续上升。在诸多指标方面，2000年比1999年、2001年比2000年有大幅上扬。2001年的增长呈波浪式。 第四轮周期的特点是，扩张时间较长。 本轮周期时间较长，周期振幅较小，变化比较迟缓。 第三章房地产投资市场分析 比较4轮周期可以发现，中国房地产业周期的表现形式在发生着显著的变化；周期的长度在增加，波动幅度在减少；衰退与扩张的时间比在减少。可以断定，未来中国房地产业周期除了延续这一趋势外，还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式变化的规律性越来越差. 第三章房地产投资市场分析 五、 房地产周期一般影响因素分析 内生性因素：虚拟资产特性、心理预期、投资因素、信息不完全、时滞效应。 外生性因素：金融支持过渡、房地产产品结构不平衡、通货膨胀、利率。 第三章房地产投资市场分析 虚拟资产特性 首先，房地产是在短期内供给数量无法增加的资本品，房地产越来越多成为一种投资工具和方式，从而体现出一定的虚拟资产的特性，很多程度上不直接参与实际的生产过程。这意味着在价格决定过程中需要更多地考虑未来的收益情况，而成本对价格的影响在下降。 其次，房地产是商业银行发放贷款的重要抵押品，房地产价格的变动会促使银行信贷和货币供给的直接变动。房地产价格的波动不仅会直接影响社会生产和消费等实际经济领域，而且通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场产生影响，使得房地产与普通消费品或其他资本品价格具有更强的波动性，导致实际经济的扩张与收缩，而这游反过来影响房地产的周期波动。 第三章房地产投资市场分析 心理预期 在经济扩张时，投资者过于乐观，往往过高估计房地产的销售量与价格，从而大量投入资本，使经济进一步扩张。在收缩时期，房地产市场低迷，在悲观预期下，投资者过低估计销售量与价格，市场低迷进一步蔓延。 人们的这种情绪相互传染与放大，形成连锁反映，从而引起房地产的周期波动。 第三章房地产投资市场分析 投资因素 投资主要是对房地产的供给产生影响。 如果投资加快、结构合理，投资的信心会促使更多的社会资源加入房地产业，这样房地产业供给会产有较快的增长，能促进房地产市场的繁荣。 相反，投资低迷，供给就会下降，需求也会受到影响。 第三章房地产投资市场分析 信息不完全 由于各种条件的限制，市场参与者不可能对市场有完全的信息，在时间上，人们难以精确判断未来价格变动的影响及幅度，在空间上，也不可能准确了解各个地方区域的