集中供地导致土地市场过热吗.docxVIP

目录 ▍ 土地市场动态跟踪 3 ▍ 土地热卖的核心原因并非集中供地 6 ▍ 下半年土地市场有望降温 9 ▍ 盈利能力下降中的两条出路 10 行业性盈利能力下降仍将持续 10 自持部分增加，资产运营能力成为破局关键 11 差异化下沉拿地 12 ▍ 风险提示 13 插图目录 图 1：22 个热点城市住宅土地出让金及占比（亿元） 3 图 2：22 个热点城市住宅土地成交均价（元/平米） 3 图 3：广州住宅用地土拍溢价率情况（%） 4 图 4：广州住宅土拍楼面均价（元/平米） 4 图 5：广州住宅用地土拍溢价率 4 图 6：广州住宅用地土拍溢价率 4 图 7：杭州住宅用地土拍溢价率情况（%） 4 图 8：杭州住宅土拍楼面均价（元/平米） 4 图 9：杭州第一次集中土拍竟自持结果 5 图 10：北京住宅用地土拍溢价率 6 图 11：北京住宅用地土拍楼面成交价（元/㎡） 6 图 12：北京地块竞拍方案设置和最终交易结果统计（按宗数） 6 图 13：4 月以来样本城市住宅新房成交面积（万平方米） 7 图 14：样本城市近三年住宅新房成交面积（万平方米） 7 图 15：房地产行业操盘金额 TOP30 公司近 3 年公开市场债务到期压力（亿元） 9 图 16：中债房地产行业中资美元债收益率曲线(BBB) 9 图 17：中债房地产行业中资美元债收益率曲线(BB) 9 图 18：杭州成交土地（住宅类用地）建面及楼面均价 10 图 19：杭州成交土地（住宅类用地）总价及溢价率 10 图 20：样本企业毛利率数据（%） 10 图 21：样本企业净利率数据（%） 10 图 22：披露季报的样本企业毛利率数据（%） 11 图 23：披露季报的样本企业净利率数据（%） 11 图 24：2021 首次集中土拍城市溢价率及地货比（横轴：溢价率，纵轴：地货比） 12 表格目录 表 1：滨江集团此次土拍竞得的土地 5 表 2：重点公司前 4 月销售情况（亿元，万平方米） 7 表 3：部分企业 2020 年融资成本 8 表 4：部分集中供地 TOD 地块 9 表 5：部分商管公司和商业地产公司在近两年运营规模和效率的情况 11 表 6：重点覆盖公司估值表 12 2021 年 5 月 14 日，滨江集团董事长戚金兴先生在全景网与投资者互动回答道： “公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了 5 块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强， 融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到 1%-2%的净利润水平。” 我们认为，这并不等于滨江集团的净利润率会下降到 1%-2%。由于存量土地的存在和自持部分的分摊，我们相信滨江集团的长期盈利能力也会高于 2%的水平。但这的确从客观上说明当前杭州区域，尤其是滨江所擅长的城市核心区中高端产品，盈利空间逼仄。这一表态也引发热议，集中供应土地真的造成进一步内卷，土地市场竞争过于激烈吗？房地产开发企业盈利能力下降的趋势会进一步恶化吗？ ▍ 土地市场动态跟踪 2021 年 2 月，监管机构出台土地两集中供应政策，将热点城市土地供应集中化，以稳定土地市场。22 个热点城市在全国土地出让金中的占比保持在 35%左右。目前，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、北京、杭州、厦门、福州、深圳、青岛等十余个城市已经完成首次集中供应。整体来说，土地市场谈不上明显升温，但热度下降也十分有限。一些倍受市场关注的热点地块，成交仍然火爆。 图 1：22 个热点城市住宅土地出让金及占比（亿元） 图 2：22 个热点城市住宅土地成交均价（元/平米） 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 - 土地出让金 占比 2015 2016 2017 2018 2019 2020  45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0  2015 2016 2017 2018 2019 2020 资料来源：CREIS， 资料来源：CREIS，国家统计局， 以广州为例， 2021 年首次集中供应的结果显示，溢价率较 2021 集中土拍前略有下 降，但较 2019 年全年有小幅上升。广州此次土地出让整体质量一般，成交均价看，较 2019 年有所下降，但高溢价地块占比提升，热点地块竞争激烈。 图 3：广州住宅用地土拍溢价率情况（%） 图 4：广州住宅土拍楼面均价（元/平米） 51.615.512 51.6 15.5 12.2 12.9 4.0 7.0 8.7 11.7