房地产开发与经营房地产开发与经营0235房地产市场经济周期.pptVIP

房地产市场运行的一般规律 复苏与增长阶段 繁荣阶段 危机与衰退阶段 复苏与增长期，一般会经历较长时期。特征包括：交易量回升，购楼者开始增多；需求旺盛刺激房地产价格慢慢回升；交易量的增加推动房地产开发数量上升，开发投资增多，且开发速度加快；购房者进一步增多，房价上涨。 　　这一阶段持续时间较短，其特征是：开发规模加大，交易量急剧增加；房价越来越高，房地产投机活跃；房地产价格和房地产利润高，导致开发量过度，大大超过需求量。 　　当房地产价格高到远远高于其价值，失去了实际使用者的支撑而仅仅依靠投机资金支撑时，房地产业也就进入了危机与衰退的阶段，该持续时间较短。这一时期房价在开始时仍然继续上升，但是涨幅明显放缓，并开始出现下跌迹象；交易量明显减少，形成明显的有价无市状态；由于交易量锐减，一些实力较差，抗风险能力较弱的开发商因为资金债务等问题难以为继，失业率和破产量增加。 房地产经济周期是从房地产业整体宏观角度来分析其循环变动的，它可以用投资量的增减、产业的增长率、价格的涨落和交易的旺衰等经济指标来测度。可分为四个阶段： 萧条阶段 　　这一时期持续时间较长，房地产价格跌势继续，甚至跌破物业原值；期房价格加速下降而大大低于现房价格；房地产交易量锐减；一部分房地产开发商面临困境，破产更加普遍。 它反映的是房地产业发展过程中较长时期内的总量变化趋势，房地产业发展的长期趋势主要受人口增长、城市进程、资本积累、产业结构变换、技术进度等因素影响 房地产业的发展还可能受到各种不确定的外生因素干扰影响，这些因素所引起的房地产经济周期的波动成为随机(不规则)波动。 房地产作为一种商品，它的市场交易同样有普通商品的“淡、旺季”之分。 具有以下特征：房地产稍后于宏观经济进入复苏期；房地产业先宏观经济进入繁荣期；房地产业先于宏观经济进入衰退期；房地产业的萧条期长于宏观经济；景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济。 长期趋势 景气循环 季节波动 随机波动 房地产 经济周期 的波动形态 具体来说，与宏观经济周期相比，房地产经济周期的波动有以下几个方面。 1) 周期波动时序不同 2) 波幅与波长不同 3) 房地产经济周期的长期趋势显著 一般来说，房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一，其周期波动 与宏观经济周期相呼应，与市场对房地产的需求相协调，但并不完全重合。从二者关系看，宏观经济周期对房地产经济周期的波动具有决定性作用，同时房地产经济周期独特的波形对宏观经济周期的波动产生很大影响，影响程度取决于房地产业发展进程及其在国民经济中的比重和地位。 两者关系 两者的不同 房地产经济周期与宏观经济周期的关系