首批公募REITs的战略定位与海外启示：如何甄别REITs.docxVIP

内容目录 鹏华前海万科是 REITs 吗？ 4 类固收之鹏华前海万科 REITs 5 房地产 REITs 之越秀房产信托基金 6 首批公募 REITs 的战略定位 7 海外 REITs 带来的启示 7 就业机会明显增加，经济创收效果显著 7 股息收益持久稳定，发展空间广大宽阔 8 风险提示 9 图表目录 图 1：公募 REITs 产品结构 4 图 2：鹏华前海万科 REITs 结构 6 图 3：越秀房产信托组织架构 6 图 4：越秀房托维持高股利支付率水平 7 图 5：多种类 REITs 股息收益率依然持久稳定 8 表 1：REITs 的甄别在于底层资产与组织结构 4 表 2：公募 REITs 与类 REITs 对比 5 表 3：美国 REITs 带来的就业机会 8 鹏华前海万科是 REITs 吗？ REITs 的甄别在于底层资产以及投资运营的不同，鹏华前海万科并不能类比于首批 9 只公募 REITs。从投资范围上来说，鹏华前海万科 REITs 基金投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的 50%，投资于固定收益类资 产、权益类资产等的比例不低于基金资产的 50%。对比首批 9 只公募 REITs 产品来说，投资组合普遍要求基金 80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，且通过基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权，以最终获取最初由原始权益人持有的基础设施项目完全所有权，更多以一种新的融资方式体现对基础项目投资管理的特征。 鹏华前海万科 REITs 越秀房产信托基金 首批公募 REITs表 鹏华前海万科 REITs 越秀房产信托基金 首批公募 REITs 产品结构 私募基金+专项资产管理计划 通过 BVI 公司间接持有物业资产 公募基金+单一基础设施资产支持证券 底层资产 债券 写字楼 产业园区 股票 批发商场 仓储物流 50%物业股权 酒店及服务式公寓 收费高速等 资料来源：所整理 依据 2020 年 4 月 30 日中国证监会与国家发展改革委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，我国基本明确了公募 REITs 的产品模式，即以“基础设施基金+资产支持证券”为基本模式，由基金管理人管理，基金委托人负责托管，个人投资者、专业机构投资者及原始权益人作为投资主体，同时财务顾问、律师事务所、会计师事务所及资产评估机构将充分发挥其作为专业机构的作用。 图 1：公募 REITs 产品结构 资料来源：所整理 公募型 REITs 的核心要义在于“公募”与“股权”，实现了基础设施投资领域从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变。公募 REITs 与类 REITs的区别主要体现在以下几个方面： 从发行方式上看，类 REITs 产品一般以私募的形式发行，面向场外市场，交易门槛较高，在二级市场上的流动性较差；标准化的 REITs 产品在公开市场进行发行与交易，交易门槛较低，在二级市场上的流动性较高。对于投资者而言，标准化的 REITs 产品可以通过证券交易的形式完成退出，而类 REITs 只能通过发行人回购或者资产处置的形式退出。 从产品属性上看，类 REITs 以固定收益产品为主，权益型和混合型 REITs的占比较少，总体而言债性更强；以美国为例，成熟市场的 REITs 产品体现的股性较强，一般为权益类 REITs 为主。并且类 REITs 产品存在优先级结构，优先级享受固定收益，次级享受剩余收益，而标准的 REITs 产品一般为平层结构。 从投资范围和资产管理模式上看，标准 REITs 产品的底层资产涉及范围较为宽泛，具体包括零售、办公、公寓、医疗健康、养老、酒店、仓储、数据中心、基础设施等范围，并且采取主动管理模式。而类 REITs 的投资标的一般为符合监管规定的单一投资项目，总体的管理采取被动管理的模式，资产出表的难度较大。 表 2：公募 REITs 与类 REITs 对比 公募 REITs 类 REITs 发行方式 公募为主 私募为主 产品属性 权益型为主 固定收益产品 投资范围 基础设施、产业园区等宽范围 单一的物业项目 资产管理模式 主动管理 被动管理 资料来源：所整理 类固收之鹏华前海万科 REITs 鹏华前海万科 REITs 更像债券基金，与股债相关性过高。尽管鹏华前海万科 REITs 名称中标明为 REITs，但从投资范围上来说，根据鹏华前海万科 REITs 基金招募书的要求来看，基金投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的 50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的 50%，限制此类非标准 R