房产评估师考试《房地产估价相关知识》考点精讲-第十三章拍卖知识.pdfVIP

第十三章 拍卖知识 考试目的 测试应考人员对拍卖基础知识的掌握度。重点考察应考人员对拍卖的涵义和原则、拍卖标的、报价方 式和类型、拍卖原则、拍卖实务、强制拍卖、房地产拍卖等基础知识的掌握程度。 第一节 拍卖概述 一、拍卖的含义和原则 （一）拍卖的概念 拍卖。以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。 拍卖活动涉及四方当事人。 ①拍卖人——拍卖公司； ②委托人，委托拍卖人拍卖物品或财产权利的公民、法人或其他组织；（可以不是拍卖财产的所有权 人，如法院） ③竞买人，参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织； ④买受人，以最高应价购得拍卖标的竞买人。 （二）拍卖的特征 1.拍卖与普通商品交易的区别 （1）普通交易只有两方当事人（卖方和买方），拍卖方式有三方当事人（委托人、拍卖人和竞买人 或买受人）； （2）普通交易买卖双方可以私下商量价格，拍卖在公众监督下进行； （3）普通交易，由卖方定价或由买卖双方协商定价；拍卖由竞买人竞价决定最终价格，即由买方定 价； （4）普通交易的价格竞争主要在卖方间展开，有时在买卖双方之间以讨价还价的方式展开；而拍卖 方式交易中，价格的竞争是在买方中间展开的； （5）拍卖方式交易中，竞买人参与竞买前必须出示身份证明，办理竞买手续。在定向拍卖的情况下， 还会对竞买人的身份或资格做出相应限制性规定。普通交易没有上述要求； （6）《拍卖法》规定，境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行，而普通交易中的商业企 业则一般不会受到特许的限制。 2.拍卖与投标招标的区别 （1）标的内容上的区别。拍卖标的范围是：依法可以处分的物品或财产权利，即包括动产、不动产 和无形资产； （2）实施机构上的区别。拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人可以委托代理机构 招标；招标人也可以自行办理招标事宜； （3）行为目的上的区别。拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托 人向买受人转让财产或财产权利的关系。（寻找买受人） 招标人选择条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作；（寻找的可以是买家， 也可以是卖家，如政府采购） （4）拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖企业支付佣金；而招标投标活动中， 由于中标人或者成为招标人的合作伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳。是否收取酬 劳（佣金）是区别拍卖与招标投标的标志。 （三）拍卖的基本原则 1.公开原则 （1）拍卖信息公开。拍卖人必须在拍卖前 7 日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍 卖公告； （2）竞买公开。凡有两人以上符合资格的竞买人对拍卖标的提出竞买申请的，拍卖人不得无故撤回 该标的或终止拍卖，更不得以其他形式转让拍卖标的。拍卖人必须公开举办拍卖会，由法律、法规所规定 的原因及其他原因导致拍卖活动终止或终结的，拍卖人应通过公开的方式予以说明。 2.公平原则 拍卖法律关系当事人在拍卖中民事权利义务、法律地位平等： （1）委托人与拍卖人是平等的民事主体； （2）具备相应的民事行为能力并符合竞买资格的民事主体，可平等参加竞买活动，拍卖人不得以法 律、法规另有规定以外的理由拒绝竞买人的申请，妨碍其参与公平竞争； （3）在竞买中，对同一应价或报价，除法律规定允许某竞买人有优先购买权外，其他竞买人均享有 以最高报价或应价取得拍卖标的的权利。拍卖交易中任何当事人都不得强行要求成交或妨碍、影响其他竞 买人自由竞买。 3.公正原则 （1）拍卖人及工作人员不得以竞买人身份参加本拍卖机构举办的拍卖活动，也不得委托他人代为竞 买；（不得自卖自买，哄抬价格） （2）拍卖活动中，拍卖人不得有歧视竞买人使其无法成交或超高价成交的行为，更不允许对竞买人 有欺诈、舞弊、私下交易等侵犯竞买人民事权利的行为； （3）拍卖人与委托人不得事先串通，在拍卖交易时制造相互竞价的假象，致使报价或应价不断上扬。 竞买人之间不得相互合谋串通，达到以低价成交的目的； （4）委托人应向拍卖人，同时拍卖人也应向竞买人指明或提