20210627-开源证券-宏观经济专题：地产“韧性”再论.pdfVIP

宏观经济专题 宏 观 2021 年06 月27 日 地产 “韧性”再论 研 究 宏观研究团队 ——宏观经济专题 赵伟（分析师） 杨飞（分析师） zhaowei1@kysec.cn yangfei1@kysec.cn 证书编号：S0790520060002 证书编号：S0790520070004 地产投资，是疫后国内经济的重要支撑；地产投资未来的演绎路径，对于下半年 经济形势研判至关重要。我们的梳理，供参考。 宏 观 ⚫ 地产投资的“韧性”来自销售回款高增长 经 济 地产投资对疫后经济增长有重要贡献，2021 年以来保持韧性。2020 年资本形成 专 对经济增长贡献2.2% ，高于净出口（0.6% ）和最终消费(-0.5%)。投资中地产表 题 现亮眼，扣除土地购置费全年投资同比增长 7.2% ，高于基建投资（3.4% ）和制 造业投资（-2.2% ）。2021 年前5 月地产投资两年复合增长8.6% ，继续保持高位。 销售回款提供的资金支持，是支撑地产投资“韧性”的重要因素。监管政策总体趋 紧的背景下，销售回款成为开发资金的主要贡献源，其占比从2019 年的49.6% 上升至2021 年前5 月的55.5% ，保持高位。2021 年前5 月开发资金来源两年复 合增速 10.5% ，其中销售回款两年复合增速 17.6% ，而非标类传统融资渠道收缩。 相关研究报告 ⚫ 地产销售高增长主要源于货币金融环境提供支持 《宏观经济专题-从挖掘机变化，看经 开 济演绎》-2021.6.21 历轮周期中，地产销售变化，受货币金融环境变化的影响最突出。过去十年，国 源 《宏观经济专题-财政“后置”，对经济 内经历过三轮地产周期；每轮周期持续时长、强度，受当时货币金融环境影响。 证 券 的影响》-2021.6.20 货币金融环境变化，一般领先于地产销售一个季度左右。每轮周期销售增速抬升 证 《宏观经济专题-粮价大涨，全球大通 阶段一般在12-15 个月之间，同比增速上下波动幅度可达71.7-106.6 个百分点。 券 胀的又一推手》-2021.6.19 研 2020 年 5 月以来，地产销售高增，亦受益于相对宽松的货币金融环境支持。经 究 报 济“抗疫”阶段，MLF 一年期操作利率两次下调、合计30BP；受益于政策利率引 告 导，金融机构住房贷款加权平均利率持续下行，截至2020 年底，较2019 年底下 行28BP。融360 数据显示，超过60%的一二线城市首套房贷款利率出现下行。 ⚫ 政策调控加码下，地产销售、投资变化需紧密跟踪 2021 年以来，部分热点城市调控政策加码，对销售的影响已经开始显现。2021 年以来，已有21 个一二线城市首套房贷款利率出现上行、15 个城市收紧限购政 策；这些城市2020 年房屋销售金额占全国的 2