XX花园营销推广方案(市场篇).docx

北府花园营销推广方案（市场篇） 一、本案市场概况 1、本案营销环境分析 1、1 项目周边情况 北府花园位于山东路与华东路之间， 中华路贯穿其中， 座拥北部商圈中心， 紧邻华南家居广 场，与沃尔玛仅一路之隔， 优越的地理环境， 让您随时随地享受便利生活， 走出家门： 1、8、19、 20、303、407、413、兴工街—姚家、泉华小区—长兴市场、二十高中—建设街数十条 线路供您选择。 小区周边教育机构齐全：小区幼儿园、玲智全纳婴幼园、六一小学、南华小学、博亚中学、华南中学、二十三中、二十高中环绕四周，让您的孩子轻轻送送享受高素质教育。 周边还有新世纪医院、三院社区医院，为您解决健康、成就辉煌的人生与事业。 1、2 项目概况 项目总建筑面积约 30 万平方米，总占地面积约 11。8 万平方米，其中分为三分区域带： A 区：位于整个小区的北部，占地面积约 2。17 万平方米将开发以小高层和高层为主住宅， 小高层采用外挂式观景电梯。连接 AB区将建成占地面积为 2 万平方米的购物商场。 B 区：高档住宅区， 占地面积约 6。66 万平方米， 多层为主， 近 800 平方米的幼儿园和近 3000 平方米的主题音乐广场。 C区：占地面积约 2。97 万平方米，由三部分组成，第一部分位置设有一个高级酒店，第二 部分为餐饮洗浴、娱乐区和巨无霸海鲜美食城，第三部分为产品展示中心，其中 21 层的塔楼预为商务公寓。 （以上资料均来自北府花园的楼盘介绍） （以上资料均来自北府花园的楼盘介绍） 2、项目 SWOT分析及要点总结 *SWOT分析S（优势） 地处山东路与华东路之间，交通便捷，是大连“西拓北进”的咽喉要道，倍受市民瞩目。 楼盘用地规整，现已是净地，有利于市场前期推广。 小区规模大，易于品牌推广，可容纳 1300 多户居民。 户型面积比较合理，符合当地居民的生活习惯。 室内大开间格局，功能划分比较齐全。 （大一些户型设有书房， 为自己、 为家中的小孩学习留下余地） 车位规划比较合理，基本满足要求。 （设地下车位） 周边没有竞争楼盘，有利于本案的销售（离本案不远的名贵山庄现已交房，对本案基本不构成压力）。 小区设有公建，有利于社区商业的发展。 小区景观设计新颖、大胆，楼与楼之间私密性好、社区与社区之间联系紧凑。道路两边均有绿化带。 总体品质均好，具备了成为一个热销楼盘的先天条件。 开发商虽然头一次做项目，开发经验谈不上老道，但一直在本案附近做项目（和其他公司连建），可以说，熟悉当地市场情况，能做到“知己知彼”。 W（劣势） * * 本案土地成本高，资金压力大。 产品建筑形式，为塔板结合，开发商考虑到消费者的不同需求，虽有多层、小高层和高层之分，但建筑外观无亮点，外立面比较大众化。 项目是期房，项目形象没有显现，但售楼处旁边就是工地，虽然方便业主看地，但也对项目形象造成了一定潜在伤害，不利于前期推广。 虽位于山东路与华东路之间，表面来看，交通方便。但实际分析却发现，本案位置前出， 周边用地除东边是装饰材料市场以外，均是没有开发的土地 , 开发商成为“第一个敢吃螃蟹的人”。所以，项目形象不佳，风险较大。 中华路道宽车快，使道南面（沃尔玛超市）的商业氛围很难延伸到小区。 开发商在大连地产界名气不大。 ※ 劣势的化解 ※ 采用现场包装策略。 ※ 采用“先入为主”的推广策略。 ※ 制定详细、合理的广告推广计划。 ※ 媒体整和传播。 O（机会） 大连的经济近两年飞速发展，带动了住房消费。 近两年，大连的土地供应有所减小，市场整体处于“饥饿”状态。 沃尔玛超市已经入住并运营，提高了当地的商业氛围，抬高了地价。威胁（ T） 本案周边商业氛围并不浓厚，沃尔玛超市 （东面）开业时间并不长， 尚需要一段时间磨和。山东路（西面）的商业仅限于餐饮和娱乐方面，也没有延伸到本案地区。 * * 小区内部虽有大型的购物广场，但一楼的公建分流了一部分客户，扰乱了整体商业布局。 另外，也不利于小区的安全环境建设。 当地的居民购买力低下，难以支撑 2 万平的商业面积。 本案周边没有职业中专、大学等高级学府，缺乏文化氛围。 小区附近虽然有小学和中学， 但上下学都要过中华路， 并不方便， 开发商对此似乎欠考虑。 小区的北面有一大烟囱，将对 A 区的高层销售造成威胁。 小区周边的环境卫生差，将对项目本身造成威胁。 本案和离小区不远的名贵山庄的户型相比，两者产品差异性不大，惟有在商业配套上下了 工夫，是否符合市场，还有待于检验，同时价格达到均价 3800 元/ 平，价格较高，会使一部分潜在客户持币待望，对后期销售有影响，不利于资金的迅速回笼。 ※ 威胁的化解 ※ 采用“先入为主”的推广策略。 ※ 制定详细、合理的广告推广计划。 ※ 媒体整和传播。 ※ 运用公关活动策略。 二、项目的前