某楼盘二期销售策略.pptx

二期销售策略报告沿海丽水佳园二期销售策略目 录一、产品现状分析二、营销目标与销控措施三、阶段推广主题四、营销执行1、产品展示计划（现场打动客户）2、通路及促销（提高上门量）3、实施计划工作计划表销售费用计划表一、产品现状分析（一）、产品SWOT分析劣势优势地理位置偏远 周边环境不甚理想 周边配套未能跟上品牌优势不断完善的社区配套户型设计多样化 坡地景观优势实景优势市场威胁市场机会城市框架拉大，新建县成为置业新区。项目高品质楼盘的定位，在同质化现象宏观调控带来不确定因素；周边市场竞争日益激烈；交通配套具体到位时间遥遥无期；南昌市内各板块竞争威胁增加。 严重的新建县带来竞争机会分析： 针对项目现状，我们应该突出项目品牌优势，户型创新优势，弱化区位、交通优势，同时，应该突出项目客群品味，倡导一种高品质生活方式概念，营造一个真正的品牌社区。（二）、 目标客户分析根据我们对项目一期所有成交客户所作的分析，项目的目标客户群主要呈以下分布：A、以新建县为中心，向周边辐射B、企事业单位购房者居多，占客户量49.4%C、置业群体年龄主要以45岁以下，26—35岁之间居多。D、置业群体以自住型购房为主，占客户量77.2%。E、信息获取途径以小众媒介居多，其中客户之间介绍有很大比例。（三）、客户群的接受（客户积累量） 1、目前所积累的客户对久未面市的三错产品兴趣较为浓厚； 2、价格考虑，客户最关心的是价格，强调总价概念； 3、面积考虑，更容易接受面积合理、实用方正户型； 4、配套考虑，随着市政配套和小区自身配套的逐渐完善，客户购买信 心增强； 5、升值潜力考虑，升值潜力的深度挖掘是解决去化率的有效途径。（四）、季节性因素分析 目前南昌销售高峰期大致划分为:五一、十一、春节、现阶段为2006年12月至2007年3月31日,在此期间恰巧与传统的销售高峰期春节相遇,在此阶段,有大量的在外务工人员返乡,这部分人群有强烈的购买能力和购买欲望,可以通过有效推广途径,引导其购买.（五）、工程节点商业街2007年1月20日完成景观绿化带2007年2月15日完成篮球场 羽毛球场2007年2月15日完成（六）、主要竞争对手现状 项目家景莱卡小镇西街锦宸城开国际学园金嘉名筑近期推盘时间2006-10-20预计07年1月预计07年1月06/11月底或12月初推出量334户8栋18层住宅近300户497户各户型数量二房与三房比例6：4不详不详三房二厅二卫170户二房二厅94户 三房二厅一卫200多户均价2080元/㎡2800-3000元/㎡2350元/㎡2000元/㎡优惠政策VIP优惠40元/㎡未定　学园卡优惠VIP优惠：一次性97折、按揭98折主题诉求风尚欧洲，都市生活 中央领地，荣耀全城60、70、80自由生活，快乐成长30万平米台湾风情概念社区。分析： 各项目都未明确打出“精英”客群概念，与本案相比较，也没有全国性社区品牌优势，因此，在客群与品牌方面，我们可以与之形成差异化并高调领跑市场。（四）、阶段性卖点分析1、规模社区(25万平米超大社区)2、优质生活的配套（商业街、公交、20000平米社区公园、五班幼儿园）3、独一无二的户型（高厅、三错）4、品牌社区（全国性项目系列品牌、全国TOP10的开发商、香港式物业管理、 浓郁的社区文化、新建企事业人式的选择，沿海家庭日、沿海会）5、升值潜力（品牌开发商、小区环境的形成和完善、城市的发展和进程） 6、6、人性化物管服务：微笑服务、阳光行动、贴心、关怀。项目分析总结： 我们应该调整营销策略，首先应该以新建县为主要客群挖掘地，以品牌社区基和创新产品为点，在产品形象上继续拔高，宣传一种高品质社区生活方式，的通过在消费者心中牢牢确立新建楼盘领先地位。二、营销目标与销控措施（一）、营销目标1、销售目标：2007/3/31前，完成销售套数440套，销售金额11000万；2、销售价格：二期整体均价2400元/m2销控策略（二）、销控措施销控说明: 1、根据目前新建县竞争对手推盘情况以及本项目自身现状，做出以上推盘节奏；目前，本项目在新建县的主要竞争对手在年底都加大了推盘量，并且都十分注重总价的控制，新建县的房地产市场不再是以3房户型占绝对地位，2房在各大楼盘今后的推盘量中占了不少的比例，因此，我们也将加大2房的推盘比例，并且针对竞争对手打出产品差异化，加大三错层的推盘比例。 2、整个推盘采取由北往南,价格逐渐走高的销售策略.在12月初,阶段推盘推出36#、38#、46# 为市场需求量较大的2房和我们独有的三错产品,在这个时期可以说非常受天气的影响,所以为了吸引市场的关注,我们考虑用三错产品拉动市场需求.在形成一定的氛围之后再推出位置更佳的36#38#三房户型,而且这样也符合我们的逐渐走高的价格走势.之后推盘节奏和推盘