第07讲第四章房地产开发经营管理制度与政策[001].docVIP

第 7 讲：第四章 房地产开发经营管理制度与政策 第四章 房地产开 发经营管理制度与政策 一、内容提要： 1 、房地产开发企业 的管理 2、房地产开发项目管理 3、房地产经营管理 二、考 试目的和考试要求 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产 开发企业管理、项目管理、经营管理制度和政策的了解、熟悉 和掌握程度。本章的考试要求包括： 1．了解房地产开发企业 的概念、特征及分类； 2．了解房地产开发企业的设立条件； 3．了解房地产开发企业资质等级； 4．了解房地产开发企业设 立的程序； 5．了解房地产开发企业资质管理； 6．熟悉确定房 地产开发项目的原则； 7．掌握房地产开发项目建设用地使用 权的取得； 8．熟悉房地产开发项目资本金制度； 9．熟悉对不 按期开发的房地产开发项目的处理原则； 10．熟悉房地产开发 项目质量责任制度； 11．熟悉项目手册制度； 12．掌握房地产 开发项目转让； 13．熟悉商品房交付使用； 14．了解房地产广 告。 三 、内容辅导： 1、关于本章内容历年考试情况 从下表可 以看出，本章内容在历年考试中所占分值呈现了一年高、一年 低的趋势，这也往往是《房地产基本制度与政策及相关知识》 每章内容历年出题的一个特点。本章内容在 2002～ 2007 年的考 试中，连续 6 年综合分析题中都有本章内容，特别是 2003 年 5 道综合分析题，仅此一项就占了 10 分，而 2009 年此章内容仅 占 1.5 分，均达到了极限。近两年则均 1 第 7 讲：第四章 房地产开发经营管理制度与政策 占到了 6 分。 【本章历年考题所占分值比例】 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 分比分比分分分比分比分比分比比分值例值值例值例值例值例值值例值例 2%33%66%66% 5.5 5.5% 2 6% 2.5 2.5% 1.5 1.5% 6 2、关于本章法规 依据 本章涉及有关的法律、法规包括： ① 《城市房 地产管理法》； ② 《物权法》； ③ 《城市房地产开发 经营管理条例》；④ 原建设部部长令第 77 号《房地 产开发企业资质管理规定》 ； ⑤ 《房地产广告发布暂 行规定》 (国家工商局令第 86 号 )；⑥ 《关于调整固 定资产投资项目资本金比例的通知》 （国发〔 2009〕 27 号）。 第一节 房地产开发企业的管理（了解） 一、房地产开发企业的概念、特征及分类 房地产开 发企业是依法设立，具有企业法人资格的，以营利 为目的，从事房地产开发和经营的企业。 特征：房 地产开发企业一般具有高投入、高风险、回报周期 长、综合性强、关联效应大等特征。 依据《中华人 民共和国公司法》，房地产开发企业登记为有限责任 公司或股份公司。 二、房地产开发企业的设立条件 《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企 业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业 应具备下列条件： (1)有符合公司法人登记的名称和 组织机构； (2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房； (3)注册资本 100 万元以上； (4)有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专 职技术人员， 2 名以上 2 第 7 讲：第四章 房地产开发经营管理制度与政策 持有资格证书的 专职会计人员； (5)法律、法规规定的其他条件。 例题：设立房 地产开发企业的注册资本应在 ( ) 万元以上。 A．50B． 80 C． 100 D ． 200 答案： C 解析：按照《城市房地产开发经营管 理条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在 100 万元 以上，因此选 C。 三、房地产开发企业资质等级 《房地产开发 企业资质管理规定》 (原建设部令第 77 号)规定，国家对房地产 开发企业实行资质管理。 房地产开发企业资质按照企业条件分 为一、二、三、四等四个资质等级，资质等级的条件见表 4—1： 房地产开发企业资质等级条件  表  4-1  资质等级 注册资本 从 事房地产近  3 年房连续几年建筑上一年度房专业管理人员  (人数  ) (万元 )  开发经营时屋建筑面工程质量合格屋建筑施工  其中： 间 (年) 积累计竣率达到 100% 面积 (万㎡ ) 中级以上持有资格证工（万㎡ ) 职称管理书的专职会人员 计人员 一级资质 ≥5000≥5 ≥30 5  ≥ 4  ≥ 15  ≥二40级≥质资20  ≥ 2000  ≥ 3  ≥15 3  ≥ 3  ≥ 10三≥ 20  ≥ 10 级资质  ≥800  ≥2  ≥5 2  ≥2  ≥四10级资≥质5  ≥100  ≥已1竣工的建筑