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【【MBA教教学学案案例例】】万万科科 ::房房地地产产业业要要向向制制造造业业学学习习
摘摘要要::近20年来,由于中国房地产人生一路走高,大多数开发都采取囤地囤房 模式寻求最佳 售房时机,以获得利润
最大化,但万科一直像制造业那样采取快速销售 方式,强调销售 规模和速度,而不是交易时机 最优化,这种模式促
使万科 规模增长一路领先,成为全球最大 房地产开发商,但也在一定程度上降低了万科 利润率。那么万科这种模式在
中国情景下是合理 吗?未来 社会经济变化又会对万科模式有什么影响?
关关键键词词::万科,房地产业,制造业,销售模式
引引言言
从2000年开始,中国房地产行业经过了长达10余年惊心动魄 增长,成为领先世界各国规模最大 行业,但从2010年开
始,中国房地产过热 势头引起了管理层 高度关注,加之国际金融形势 动荡,相关管理部门出台了以限购为主要措施
多轮宏观调控风暴,许多房地产企业 销售因此受到冲击,其中知名房企绿城公司甚至一度传出资金链紧张 传闻。但在波
谲云诡 市场环境中,作为中国房地产业大 万科公司却取得了惊人 业绩,继2010年全年销售突破1000亿元后,2011年突
破1200亿元,2012年还将维持一定 增长,并且利润也同步保持稳定 增长,成为房地产动荡市场中 一抹亮色,这从公司
股价上也可以反映出。由于股票市场 系统性下跌,几乎所有房地产公司都有相当幅度跌幅,但万科 跌幅却相对较小。
11..观观念念 转转变变
当万科因为业绩 持续增长备受关注之时,万科管理层却认为这是预料之中 事情。在接受 《21世纪经济报道》采访
时,万科总经理郁亮表示: “货币、通货膨胀预期对行业 影响,是市场送来 礼物,终究要收回去;房地产行业需要重
建,房企 盈利模式、生意模式也需要重塑。”郁亮认为,万科近年来 发展正是益于前几年对商业模式 调整。早
在2007年万科做到500多亿元时,就隐隐感觉到冬天 临近,于是未雨绸缪,一改房地产企业常用 靠土地 自然升值、靠囤
地囤房 赚钱模式,提出要采用加快周转速度,做主流住宅,向制造业学习 经营模式。
传统 房地产经营模式是交易型 ,作为房地产交易 操盘者,房企其实并不直接设计房子、盖房子,甚至也不直接销
售房子,这些活动都是外包给设计公司 (院)、建筑公司、销售公司等相关机构,甚至资金也只出一小部分,大部分资金来
自银行贷款、购房者 预付款和建筑公司 垫付款,房企最关键 活动在合适 地点和时间将各方 资源整合起来,然后在
合适 时间、用合适 方式将房子销售出去,其实质就是要在交易中创造价值,从这个角度来看,与贩卖水果蔬菜没有本质
不同。万科 经营模式则不然,它们希望降低交易活动所取得 价值,而更多 是依靠大规模生产来创造价值。因此,万
科在很大程度上将 自己视为房地产 生产者。尽管万科有很多运营活动也是外包 ,但与其他房地产企业 区别也是明显
:其一,万科比同类房企更多地介入房子 生产过程,甚至在房屋 产业化生产上进行了大量 投入;其二,万科一直维
持较快 周转速度,销售价格则根据市场变化进行即时 调整,而其他房企通过控销等待价格回升后再销售;其三,万科一
般只购买3~4年 开发用地,其他房企则尽可能地囤积土地,有 甚至达到可供几十年开发 数量;其四,万科一直保持相
对较低 利润率,而在销售规模上保持较快 增长。所以这些特点都表明,万科在经营模式上与传统房企 差距越来越远,
而与制造业越来越相似。
郁亮认为房地产企业向制造业学习是未来 趋势: “房地产业 外部环境已经发生了变化,保障房将加快建设,这是地
产行业健康发展 保证;行业 资金杠杆率在下降,过去依赖资本扩张 方式已不再适用;房地产业将变成一个利润平均化
行业,就像制造业那样,赚钱不再那么容易”; “现在有
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