典型特色小（城）镇的发展困境及启示.docxVIP

? ? ? ? ? 典型特色小（城）镇的发展困境及启示（） ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 龙潭水乡：20亿的文旅项目仅是昙花一现 （一）龙潭水乡概况 2018年8月23日，人民网的地方领导留言板，一则标题为“逝去的龙潭水乡”，指出今天的龙潭水乡，基本看不到人，水也干了，鱼也没了，质询政府对该地方的发展规划。2018年9月21日，官方回复承认裕都公司在龙潭水乡经营过程中，因市场变化、经营理念和资金链断裂等多重因素影响，导致龙潭水乡项目运营停滞，原入驻商家经营困难。该则信息迅速引发人们对龙潭水乡的关注。 龙潭水乡位于龙潭总部新城航天路88号，是成都龙潭裕都实业有限公司投资建设的生产性服务业综合配套项目。项目占地约180亩，规划建筑面积约16万平方米，项目投资20亿元，历经4年筹备与创建，于2013年4月12日建成试运行，4月26日正式开街。 龙潭水乡由三个独立的岛屿组成，来自江南的3000余吨太湖石在五大概念区域再现苏州园林意境，21座江南小桥、5条主要步行街道和行舟、码头等景观营造出特色水乡风情。 开业前三天，据开发商裕都公司统计，保守估计涌入13万游人。然而好景不长，除开业当年游客可观外，此后人气越来越惨淡，至今门可罗雀。 图1 龙潭水乡百度搜索指数 借助百度搜索指数，可以掌握龙潭水乡一段时间内的搜索涨跌态势及相关的新闻舆论变化，借此了解龙潭水乡的热度。与龙潭水乡的实际发展较为一致，除开业当天获得较多关注外，2014年开始热度已下降，且一直处于低谷，未见反弹趋势。综合龙潭水乡实际经营情况及百度搜索指数，龙潭水乡属于较为迅速走向衰落的文旅项目。值得进一步探讨的是，有哪些因素导致龙潭水乡迅速衰落（见图1）。 （二）龙潭水乡发展主要问题 1.工业用地变身旅游项目 据中国城镇化促进会引用某新闻媒体报道，龙潭水乡系龙潭裕都总部城一号地块上的商业配套区，用地于2011年2月取得国土使用权证，发证机关为成都市国土资源局，地块用地为工业用地，2012年4月该宗地取得建设用地规划许可证，用地项目名称为非生产性工业科研用房及配套设施、公厕，用地性质为一类工业用地。 根据中国土地分类标准，一类工业用地是指对居住和公共设施等方面基本无干扰、无污染的工业的用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造等工业用地。但是裕都公司却将该用地开发为集观光、休闲、旅游、娱乐、餐饮、购物、会所等于一体的文旅项目，对外则将项目声称为“生产性服务业综合配套项目”。然而《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）文件规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。因此，将工业用地直接开发为龙潭水乡的大型文旅项目做法欠妥。 2.开发商与商家关系恶劣 开发商与商家关系恶劣表现在两方面：一方面，2015年6月，部分龙潭水乡商家联名控诉裕都公司隐瞒土地性质，欺骗商家签订商铺租赁合同，致使开发商与商家对簿公堂。部分商家在自家店内挂起声讨横幅，如“甲方偷税漏税一整套，商家全部被套牢”。 另一方面，由于开业后游客迅速回落，远不及开发商招商引资时宣传预测的游客量，加上较为高昂的租金与运营成本，出现部分商家拖欠开发商租金，致使开发商不但压缩促销费用，且将违约的商家告上法庭。开发商与商家的激烈矛盾，不仅直接影响龙潭水乡的日常经营，致使商家与开发商均无心经营，还造成不良的社会声誉，影响项目的整体美誉度。 3.开发商对项目定位不准确 龙潭水乡的石块主要来自江南，其建筑布局是依托《山海经》的“蓬莱、瀛洲、方丈”三座仙山之意，布局出“环翠岛、环秀岛、环香岛”三座各具特色的岛屿，打造二十三座石桥、十二金钗巷，整体的意境是衬托出江南水乡美景。然而开发商却将项目定位为“清明上河图”，需要知道的是，“清明上河图”展示的是北宋都城汴京（河南开封）的城市面貌和当时社会各阶层人民的生活状况，场面虽然热闹，但表现的并非繁荣市景，而是一幅带有忧患意识的“盛世危图”，反映出官兵懒散税务重。无疑，针对龙潭水乡定位失当，口号乏力。 4.外部环境欠佳 由于地块性质为工业用地，围绕四周的有工厂及机械制造公司，外部环境与龙潭水乡的观光休闲旅游氛围不匹配，从里面看外面的视觉效果欠佳，直接影响项目的意境，降低项目的品质。 （三）龙潭水乡发展启示 1.前期充分了解地块性质 土地管理涉及的法律法规和政策文件较多，同一个问题的相关规定常常分散于不同的法规和政策中。开发商对旅游地产、乡村旅游、特色小镇、度假山庄、田园综合体等项目进行开发前，应充分了解项目用地性质、土地流转、土地政策等问题。如对应全国土地分类标准表，拿地前，关注项目用地能不能建；对应我国现行城市用地分类