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当前“以房养老”发展存在的问题 及对策建议思考 为了解决老龄化社会“以房养老”政策的发展困境，应进一步加大政府宣传力度，改变公民传统观念;政府实施激励举措，给予机构政策优惠;提高机构风控能力，建立保险保障体系;改进单一产品供给，创新多元产品融合。 一、引言 根据XX年11月底第六次人口普查，中国65岁以上老年人口已达X万人，占总人口X%;60岁以上人口达X亿人，占总人口的X%，这标志着中国进入老龄化社会。除此之外，由计划生育政策所引发的独生子女问题也逐渐进入到人们的视野中，大多数家庭都是“4+2+1”的结构，这意味着一对夫妇要面临着赡养四位老人的现实情况，在经济和心理方面都对独生子女产生了一定的压力效应。 二、“以房养老”的概念及相关理论 1、“以房养老”的概念 “以房养老”的概念起源于荷兰，之后在各国的实践中逐步完善。广义的“以房养老”是指利用房屋价值来达到养老目的的方式。狭义的“以房养老”即住房反向抵押贷款。无论是广义还是狭义上的定义，其本質都是利用老年人所拥有的固定资产，通过一定的金融或非金融的转换方式，将房屋的价值释放出来实现养老目的。 2、“以房养老”的相关理论 （1）生命周期消费理论。生命周期理论指消费者是理性的，会在整个生命周期内合理配置消费和储蓄，以实现资源的最优化配置。] “以房养老”通过金融制度创新，赋予住房一定的流动性，将其爱如生命周期理论的统筹范围，使得住房资产和其他金融资产一样，都能在人的一生中得到合理的配置，并最终达到整个生命周期消费效用的最大化。 （2）家庭财富传递动机理论。家庭财务传递动机理论的核心是上一代把财富传递给下一代及因此产生的影响。该理论的主要内容是遗产动机，包括利他动机、利己动机、交换动机。在我国，受传统文化的影响，年长一代往往会出于利他动机把房产等具有重大价值的财产留给后一代，给他们的生活提供一定的保障;也有一些年长一代会出于利己动机，用房产来换取子女的赡养，确保自己的晚年生活得到保障;[3]相比前两种遗产动机，交换动机下的财富传递相对少见，这也为“以房养老”的实施提供了理论依据。 （3）产权分割理论。产权在一定范围内是可以分割的，因为它具有多层次、多元化的性质，并且在一些情境下进行产权分割可以提高整体的效率。基于该理论，“以房养老”从本质上就是对住房所有权进行不同类型的分割，以此来换取养老服务的一种模式，具体可以分割成所有权、使用权及抵押权。老年根据自己的需求进行不同产权分割类型的选择，给晚年生活提供一份保障。 三、国内现有模式研究 1、北京——住房反向抵押模式 早在2014年3月份，北京市丰台区右安门街道率先开展了以房养老试点工作，并开展了街道宣讲会，邀请了百余名老人参加，幸福人寿保险公司也推出了《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》这款保险，它也是国内首款保险版“以房养老”。其采用的是住房反向抵押模式，[4]指拥有独立产权房屋且符合一定年龄限制的老人首先将房屋抵押给开办机构，然后，开办机构通过房产中介进行房屋价值评估，在扣除一定准备金的前提下，将剩余价值分批次返还给抵押房屋产权的老人，老人可以用这笔资金购买养老产品。其好处是老人可以保留自己的房子，自主性强，易被接受。 试点开始实行时，的确吸引到一批符合条件的老年人参加，在这一模式下，老年人群体除了每个月定期领取政府发放的养老金之外，还可以额外的收到开办机构的抵押款，而且还可以住在自己的房子内，无论对物质方面还是精神方面都有很大的好处。但是后期出现了“以房养老”骗局，许多开办机构打着“以房养老”的旗号，在拿到房屋所有权之后不仅没有按时发放抵押款，而且还卷款潜逃，这些案件严重打击了老年人接受“以房养老”模式的积极性。 2、上海——售房返租模式 上海市公积金管理中心于2007年4月推出了售后返租模式，是全国首个以政府为开办机构，不以营利为目的的养老模式。此模式是针对65岁以上拥有房屋产权的老人，先将房屋出售给管理中心，管理中心一次性支付所有资金，然后管理中心再以较低的价格返租给老人，供其居住。这种模式下老年人的自主性比较强，操作方法简单。 但是，上海售房返租模式推广了三年，最终因效果不佳而在2010年被叫停。通过分析现状得出政策终止原因，一是现阶段，房价上涨速度较快，房产价值的精准评估较为困难，如果房价上涨，老人则会遭受损失;二是我国老年人受传统思想影响较重，还是倾向于把房屋作为遗产留给后代。 3、南京——租售换养模式 2005年，南京市一家老年公寓推出了“租售换养”模式。模式规定有不低于60平方米房产且年龄在65岁以上的老人可以将房屋抵押出去，经证明之后可以免费入住老年公寓，期间开销由公寓承担，直至老人去世，老人去世之后，公寓拥有房屋的全部产权。这种模式的好处在于它比较适用于孤残老人，既可以为他们解决物质问题，也可以