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度假产业产权式酒店相近业态的概念辨析 度假产业产权式酒店相近业态的概念辨析 分时度假是国际上流行的度假产品形式，但于我国，对这壹产品形态的理解 仍存于许多歧见， 而且由于各种原因， 目前仍不具备大规模发展的条件。 事实上， 分时度假和产权式酒店和酒店式公寓分属不同业态，是不同质的，彼此之间且没 有必然的联系，不能混为壹谈。 国内当下的产权式酒店大多只是概念的炒作而已， 壹些开发商动辄将它描绘成无风险、高回报的黄金投资产品是不正确的。酒店式 公寓则于壹些大城市有较多的成功先例，但它属于房产中的高端产品，因而也具 有相当的投资风险。 最近几年，有关分时度假的报道越来越多，以它为主题的全国性大型研讨会也已 经开了好几次了，国人对发展这壹世界先进的旅游业态表现出了超常的热情。但 遗憾的是，这壹于国外获得飞速发展、且被实践证明具有强大生命力的度假产品 形式，于我国却出现了南橘北枳的结果， 有的甚至连其基本的概念均没有搞清楚， 张冠李戴，断章取义，使这壹本来前景十分广阔的产业于我国壹直停留于对概念 的混乱争论和炒作上。壹些最先试水的项目更是因为种种原因纷纷陷入困境，或 者干脆收了壹部分消费者的款项后销声匿迹， 使媒体转而对它大加挞伐。 壹时间， “分时度假”四个字甚至成为和传销壹样的欺诈行为的代名词。 和此同时，蓬勃发展中的房地产业也开始关注这壹新鲜的名词，各种冠以“分时 度假”的物业纷纷登场亮相，乱花渐欲迷人眼。其实，分时度假只是旅游度假的 壹种实现形式，它属于旅游业（确切地说是酒店业） 范畴；而房产商所开发的 “产 权式酒店”或者“酒店式公寓”均是房地产的壹种新的物业形态，它们和所谓的 分时度假其实且没有必然的联系。将这三个不同层面、不同内涵、不同目标市场 和运营方式的东西混为壹谈，生硬地加以嫁接，除了吸引壹时的眼球以外，且没 有什么新的价值和意义。 本文旨于对这些基本概念进行简单的梳理和廓清，以便我们对这些披着时尚外衣 的似是而非的产品能有壹个相对理性和正确的判断。 分时度假 壹、分时度假的起源 分时度假起源于 20 世纪 60 年代。于 60 年代早期，壹位名叫亚历山大·奈特 ( AlexanderNette )的德国人，于他所管理的位于瑞士提西诺( Ticino )的饭店 中首先创造出原始的分时度假概念。他设想将度假地房产的股份出售给消费者， 然后给予每个购买者于度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。随 后，他又创建了专门运营分时度假产品的欢乐迈格( Hapimag )公司。这家公司 是壹家很成功的企业，于 1968 年就有 8000 多名股东购买其房产。到 20 世纪 90 年代，这家公司共有 12.5 万名股东和遍布欧洲 15 个国家的 53 处分时度假地。 1967 年，法国著名的建筑公司 LesGrandsTravauxdeMarseille 也设计了分时度 假产品，这是全球第壹个标准的分时度假产品设计，这家公司于位于法国阿尔卑 斯地区的 Superdevoluy 滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品且壹 举成功。 二、分时度假的正确定义 分时度假( Timeshare, 又称 Vacationownership 或 Holidayownership )，最初 是指人们于度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有壹处 房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家于每年只拥有 某壹时间段的度假地房产使用权，且且能够通过交换系统对不同房产的使用权实 行交换。 国际上壹度通行的惯例是：将壹处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住 宿单元每年的使用期分为 52 周，将 52 周中的 51 周分时销售给顾客。每个单位 的分时度假产品，就是于约定的时期内（壹般为 20 年～ 40 年）每年于这壹住宿 单元中住宿壹周的权利。 国际上流传较广的俩个定义： ¨ 美 国 佛 罗 里 达 州 《 分 时 度 假 房 产 法 案 》 （RealEstateTimesharingActCH721Florida ）中对分时度假的定义是： “所有以 会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做 出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施于某些特 定年度中低于 1 年的使用权，且且这壹协约有效期于 3 年之上”，即称之为分时 度假项目。 ¨《欧盟分时度假指令》（ EuropeanUnionTimeshareDirective ）中被定义为：“所 有的有效期于 3 年之上、规定消费者于按某壹价格付款之后，将直接或间接获得 于 1 年的某些特定时段（这壹期限要于 1 周之上）使用某项房产的权利的合同， 住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”