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第二章 房地产投资环境分析; 房地产投资分析是房地产投资活动进行之前的分析论证过程。;房地产投资分析概论;房地产投资分析的原则;房地产投资环境分析 社会经济周期和房地产市场周期 借贷利率 税金及其他收费 房地产市场周期 房地产投资风险最大的风险是房地产周期处于顶峰的----房地产泡沫 泡沫经济的含义: 泡沫经济是基于预期和投机而出现的价格剧烈波动。 股票和房地产等是泡沫经济的主要载体，快速致富和从众行为是泡沫经济的社会基础。;房地产泡沫的教训;香港中原物业房地产价格指数(1997年7月为100);12月16日，被国务院任命为香港特别行政区第一任行政长官，并于1997年7月1日就职，成为香港特别行政区首位行政长官，任期为5年。 2002年2月28日，在无对手的情况下董建华当选连任特首；同年3月4日，获中央人民政府正式委任为第二任行政长官，任期由2002年7月1日开始。 2005年3月10日，董建华在香港宣布，他已正式向中央政府提出辞去香港特别行政区行政长官职务。 ;房地产泡沫引发政治难题;日本房地产泡沫终结日本经济辉煌;日本六大都市土地价格指数变化趋势;;;;;;2.1房地产投资环境概述;投资环境：是指拟投资的地域（国家、地区、城市和街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和，它具有系统性、区域性和动态性等基本特点。;房地产投资环境分析的原则;房地产投资环境的特征;房地产投资环境的分类;房地产投资环境的构成要素;主要包括以下七个方面： 1）土地：如供应数量、位置、价格和开发程度等； 2）资金：如银行为开发者提供信贷的状况； 3）物资：如建筑材料、设备的供应和价格等； 4）人员：如工人、技术人员的数量与质量，工资水平等； 5）税收的影响：如税种和税率； 6）管理与服务： 7）厂商权益的保障：包括产权的保障和实际收益的保障等。;投资与房地产投资的含义;房地产投资类型;1、多样性。房地产投资环境因素众多，并且每个因素对房地产投资项目的影响效果和作用方式都存在差异。 2、系统性。房地产投资环境的系统性指房地产投资环境因素之间是相互影响、相互制约，存在内在的逻辑联系。 3、动态性。房地产投资环境的动态性指的是众多的投资环境因素是可变的，并在动态变化过程中相互依赖。;房地产投资无形收益的主要表现;建筑北面有连续高山群峰为屏障，左右有低岭岗峰，面前有池塘或河流转经过，水前又有远山近丘的朝对呼应。北面为山，西面为路，东面为河流，南面为池。住宅背靠山朝南，宅前要有河流环抱住宅，这样，形成典型的“山环水抱”。;;;2.2房地产投资环境分析的特点与构成要素;房地产投资环境分析的构成要素 投资环境具有系统性的特征，因而表现出与此相关的层次特征。我们可以按照层次高低将投资环境区分为宏观投资环境和地域投资环境两大部分。 1、投资环境宏观要素分析 在宏观环境影响因素中，投资商必须监测六个主要的因素，即人口统计因素、经济因素、自然因素、技术因素、政治因素和文化因素。对房地产投资而言，人口统计因素、经济因素、房地产金融与产业政策是影响宏观投资环境的主要因素，其它影响因素应根据项目的具体情况适当增减。通过对宏观环境的分析，有利于投资商选择投资时机、投资区域、投资规模及物业类型、档次等。 ;2、区域性投资环境因素分析 区域性因素分析，即中观层次的投资环境分析。应该从六个方面分析区域性因素。 ①地区经济发展水平 ②地区产业结构和发展政策 ③地区发展战略 ④地区人口因素 ⑤地区自然环境因素 ⑥地区基础设施环境;2.3房地产投资环境分析方法;层次分析法建模;例3 择业 　　面临毕业，可能有高校、科研单位、企业等单位可以去 选择，一般依据工作环境、工资待遇、发展前途、住房条 件等因素择业。 例4 科研课题的选择 由于经费等因素，有时不能同时开展几个课题，一般依 据课题的可行性、应用价值、理论价值、被培养人才等因素 进行选题。; 面临各种各样的方案，要进行比较、判断、评价、最后 作出决策。这个过程主观因素占有相当的比重给用数学方法 解决问题带来不便。T.L.saaty等人20世纪在七十年代提出了 一种能有效处理这类问题的实用方法。 层次分析法（Analytical Hierarchy Process, AHP)这是一种定性和定量相结合的、系统化的、层次化的分析方法。 过去研究自然和社会现象主要有机理分析法和统计分析法两 种方法，前者用经典的数学工具分析现象的因果关系，后者 以随机数学为工具，通过大量的观察数据寻求统计规律。近 年发展的系统分析是又一种方法，而层次分析法是系统分析 的数学工具之