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A房房地地产产企企业业的的内内部部控控制制问问题题研研究究
2020年08月28 日
摘摘要要::房地产企业主要从事的工作为不动产的开发与销售,其最为显著的行业特性为资 密集度高,资 量需求量大,
开发周期性长。该特征要求企业加强内部控制,以A公司为例,通过A公司自身内部控制报告并结合房地产行业的其他企业内
部控制报告,发现A公司内部控制中的不足之处,并对A公司不足之处提出相关对策,为A公司结合 自身状况以及现有的外部
环境完善内部控制提供建议,同时希望为房地产行业的其他企业完善自身内部控制提供新思路。
关关键键词词::房地产企业,A公司,内部控制
11 研研究究背背景景及及意意义义
近年来随着房地产企业的数量增多,行业内企业的竞争加剧,企业要想在行业里占据有利地位,从企业内部出发要加强
企业的内部控制。从行业内部看一个房地产公司从项 目取得到项 目清算,需要经历一个长期而复杂的过程,过程中的每一步
需要无数人的参与,期间如果没有一套完整和系统的管理体系来实时监控的话,企业资产的安全、信息的真实性将难以得到
保障。面对外部环境的压力,房地产企业为了保持在行业中的竞争力,就需要通过建立完善的内部控制制度,及时获取真实
准确的信息,提高企业资 利用率。
22 案案例例分分析析
2.1 A公司简介
A公司于1965年成立,1993年获得挂牌上市的资格,成了当地第一家上市公司。随着2009年房地产行业的大热,A公司宣
布进军房地产行业,并进行了资产重组,同年拥有了国家一级房地产开发资质,成为当地第一家房地产上市企业。在企业制
度上,A公司按照政策规定及上市公司监管要求,建立了适合 自身情况的房地产上市公司管理制度。在2018年,A公司成功入
选了 “浙江省房地产品牌推动力TOP10”。根据2018年财务报表,A公司资产合计2,431,861万元人民币,营业收入
达396,776万元人民币,所有者权益合计476,860万元人民币。
2.2 A公司内部控制报告披露
从2008年起,A公司在国家相关法律尚不完善的情况下,连续11年发表了与内部控制相关的自我评价报告,可以看出A公
司内部控制制度相比于同行业其他房地产企业来说起步更早。根据TH会计事务所做出的2018年内部审计报告,A公司及其相
关子公司均被纳入内部评价范围;纳入评价范围的事项包括企业内部环境、控制活动、信息与沟通等事项。
(1)内部环境披露。
从组织架构看,A公司根据现有的法律法规以及中国证监会的监管要求,建立了完善的法人治理结构。根据TH事务所披
露,A公司董事会下仅设有战略委员会,该部门通过获取相关信息,对获取的信息进行内部讨论,并获取各个相关部门的建
议,形成最适合公司发展的战略规划。
(2)控制活动披露。
从控制活动看,A公司根据公司状况采取的控制活动主要有八个方面。
首先是资 活动以及采购业务方面,公司比较重视资 活动的全程规范以及有效控制,在制度上提出了对营运、筹资以
及投资三个环节的不相容岗位分离原则以及岗位职责,为了总公司能及时了解公司的资 业务,建立了较为规范的授权审批
程序,加强了对子公司资 活动的控制,保证公司资 安全和及时利用。在采购业务上,公司现有的制度已经较为完善,可
以控制采购过程中遇到的风险。
其次在资产管理和销售业务方面,公司修正了资产管理中存在的一些漏洞,针对房地产行业的特点,A公司对成品保护
特别重视,并让有关部门及时关注还未建设完成的项 目以及已经建设完成的项 目,对分包单位、承包单位的项 目建设如何保
护提出建议,对出现的问题及时处理,确保资产保值。在销售业务上,公司从制度上对销售过程中的前期策划、定价决策、
签约收款和交付使用等环节制定了相应的权限和职责,以保证完成相应的销售 目标。
再次在工程项 目和担保业务方面,围绕公司工程项 目完善了相应的操作程序,从制度上对立项、设计、招标、造价、建
设、检查、验收等环节制定了相应的权利与责任。在担保业务上,公司从成立到现在还没有发现任何违规担保行为,不合理
挪用公司资 的情况也不存在。
最后在财务报告和合同管理方面,公司根据相关制度,针对财务报告流程,从编制、对外提供以及分析利用三个阶段明
确各个阶段需要做什么,保证了财务报告的合法性、合规性、真实性、完整性和有效性。在合同管理方面,公司对在公司以
外发生的一切经济业务,原则上必须签订有关合同,必须经过公
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