义乌市农村宅基地改革的模式变迁：从1.0向4.0的飞跃.docxVIP

? ? ? ? ? 义乌市农村宅基地改革的模式变迁 从1.0向4.0的飞跃 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 引言 随着城市化进程的不断推进，我国农村地区存在大量闲置的、利用低效率的宅基地，农民的生活居住环境整体较差。如何在保障农民基本住房权益的同时，提高农民的生产生活水平，探索宅基地制度改革成为农村深化改革的重要课题。2014年12月2日，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。会议指出，在坚持“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的前提下，在试点基础上有序推进三块地制度改革。2015年2月25日，全国人大常委会审议相关决定草案，提出拟在北京市大兴区等33个试点县（市、区），暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。 义乌市作为我国东部沿海试点地区之一，在宅基地制度改革方面取得了较好的效果。是什么因素促成了义乌宅基地制度改革的成功？本文从义乌市宅基地制度改革的模式入手，并尝试从地和钱两个维度分析义乌宅基地制度改革的特征，以期为其他试点地区提供参考。 二 义乌宅基地改革的模式变迁 早在20世纪90年代，义乌市就开始积极探索宅基地改革模式。从改革之初到现在，义乌市宅基地制度改革模式经历了以下四个阶段。 第一个阶段为“四层半”模式，即所谓“多层集中，政府供资模式”。在二元的土地制度背景下，宅基地是农民安身立命的场所，充当着保障性功能。其特点是“集体所有、农民使用、无偿无限期、一户一宅、限制其流转”，这种宅基地制度体现了福利性，其资产属性不明显。 随着义乌城市规模的急剧扩张，村庄用地逐渐被城市包围，在规划管控缺失的境地下，出现了大量“城中村”，农民的生产和生活习惯也发生改变，居住条件改善和生产空间的不足，是这个阶段迫切要解决的问题。为改善居住条件和增加生产空间，义乌市各地开始积极探索旧村改造，2001年义乌市就印发了《义乌市旧村改造暂行办法》。该办法规定，安置区块的建房要统一规划，在街道办事处的指导下由村集体自主实施。根据统一规划，房屋地上部分建四层半，地下一层。业主自己住顶层，其他四层连同地下室均可出租或自营商业或服务业。即“宅基地安置，多层垂直房”的村庄改造模式（1.0版本）。义乌市的“四层半”模式是四层加阁楼、竖向一体、功能混用的居住形态，实质上是一种商住混合，以租赁、营业为主体的低成本空间。 随着城市的快速发展，土地资源日益紧缺，这种“四层半”模式的宅基地改造模式，人均的建筑占地面积和公建配套的面积增加，改善了居住条件，但导致了村庄建设用地的增加，用地空间十分有限的义乌市无法承载。采用“四层半”垂直房的改造模式对城乡发展有一定的制约，但也有其存在的合理性。基于此，义乌市采用渐进式的改造路径，即在全面了解宅基地管理和利用现状以及社会经济发展需求的基础上，对现有的“四层半”模式权衡，逐步改造成为提高农村宅基地利用效率的理性选择。 2009年，义乌开始试水城乡新社区建设高低结合模式，义乌农村宅基地进入第二阶段。本着村民自愿的原则，实行“高层建筑+垂直房”组合模式，将生产区从居住区剥离出来，这就是所谓的新农村建设2.0版本，即高低结合的城乡新社区集聚模式。宅基地改革实行多元化安置，即居民可自主选择置换低层或高层住宅。同时这种模式扩大了宅基地的流转范围，参加城乡新社区集聚建设的对象按规定置换的房屋，可以办理国有土地使用权证和房屋所有权证，具有完全产权。在保证留有至少一套自住房的前提下，其房屋可以直接入市交易，即房屋不仅可以在本村集体成员内部流转，也可以在村外部成员及城市居民间流转。与传统的“四层半”模式相比，高低结合建房模式不仅可节约一定量的土地资源，还能有助改善生活生产环境，增强居住区内的安全系数。此外，节余出的土地资源，能够用于区域内中小企业的用地规模和生产环境的需求，进而提升土地利用的价值。 2013年，为进一步提高农村宅基地节约集约利用程度，义乌市在“高层建筑+垂直房”模式的基础上，提出了全高层城乡新社区集聚模式（3.0版本），也进入了宅基地改革第三阶段。即允许位于城镇规划建设用地范围内的村庄或农村集体经济组织，在自主、自愿的基础上，通过统一退出成片、成建制的宅基地，换取集中统建的高层公寓、标准厂房或仓储物流等楼宇物业，实现农民生活、生产双保障，打造现代化农村新社区，推动城乡一体化建设。同时，对退出的宅基地进行异地置换调整，寻求在更具经济效益产出的区域落址，实现统筹发展下的优化配置。据测算，全高层城乡新社区模式比“四层半”模式节约土地约51%，比高低结合的改造模式节约土地约36%，是一种节约集约程度较高的模式。该模式在规