【文旅】—中原—济南红尚坊旅游商业区项目营销策略报告（122P）.pptx

本次报告重点解决项目两大核心问题;济南商圈;市中心商街;历史文化名城、中心城区、 传统商圈； 传统魅力、时尚街区、鼎盛人气、高端消费； 本地人常来的休闲娱乐天地，外地人必到的旅游商业区。;;;;;;;商业名片、时尚地标、魅力街区，这就是未来的红尚坊。;;以传统特色文化的融入、特色餐饮及休闲娱乐为主业态， 通过多元化经营来吸引本地消费客群和旅游目标人群。;“;LAN※前门23号※上海新天地※19三叁老场坊※外滩3号※南京;［;优;机;;;;;红尚坊—业态规划;红尚坊—业态规划;红尚坊总平??图;A区;;B区;;;;;;;;;;;;;;主力商户的进驻，是提升项目投资信 心的有效手段。在项目的开发前期，主要 是通过对主力商户和大品牌店的招商，蓄 积客户，树立项目良好的品牌形象，吸引 更多的投资客户，带动项目的销售。 招商先行，是开发商实力和信心的表 现，通过良好的招商造势，体现开发商持 续经营、做旺商街的责任心，带动销售的 火热进行；由招商先行可以带来“未开先 旺”、“永续经营”的商街效应，可以刺 激观望型投资客的购买欲望，增强其投资 信心。;营销建议 /租金价格推理;本项目租金提升系数 从项目所在区域商业发展现状及终端客户群需求、消费心理考虑，填补 了区域甚至整个济南的时尚、休闲高端商业的空白，本项目主题明确， 业态丰富，且居绝对市中心黄金位置，应该高于整个区域的商业租金水 平。;商业物业租金基准价 所谓商业租金基准价是不考虑商业业态，后期商业运营 等价值提升手段，仅仅参考项目所在区域商业物业租金 水平，得出纯静态的租金价位。;本项目商业提升值核算;本项目商业租金建议价格 租金基准价+总体提升价=本商业整体平均租金 13.9元/平米.天+1.39元/平米.天=15.29元/平米.天;销售定价参考因素、租金回报推算 若按投资回报率8%，即15.29元/平米.天*365天/8%=69761元/平米;;1.销售价格方式总控：卖总价 为化解项目部分门面的进深太长的缺点，均衡门面性价比，回避 单价敏感性和争议性，所有门面根据位置、进深、面积，通过精 细计算，模糊单价，按总价推出，面市出售。;2.销售模式细分 为促进项目销售进度，采取带租约销售、直接销售、只租不卖 等多种营销方式组合，满足多种投资者需求，灵活操作，扩大 客源，进而实现项目逐一消化。;2.销售模式细分商 铺销售方式 建议一：商铺直接销售模式 此种销售模式，针对的产品是B、D区1-3层投资兼自营功能的商铺，根 据我司对市场商业物业成交情况分析，认为类似本项目售价的商业物业 总价在300万以下成交率较高，因此建议总价控制在300万以下的商铺全 部出售。;2.销售模式细分商 铺销售方式 建议二：带租约销售 此种销售模式，主要是针对B、D区1000平米以上的商铺。 将商铺分割成虚拟纯投资产品。根据市场及项目情况，建 议年租金回报率为８％，带租约销售，合同三年一签。;;多渠道搭建招商平台;招商组织原则;;关键词1：先造梦，再造店 先进行济南红尚坊概念的整体营造，突出吃喝玩乐购五大主题的游乐功能， 塑造成最具济南特色的时尚、魅力商业街，让高端人群最想来的体验圣地。 营造欢快、魅惑的时尚气氛，使人想到济南，就先想到红尚坊。 犹如想到上海的新天地，想到南京的1912。;关键词2：先来人，再来钱 首先让业内和媒体知道济南红尚坊，再在济南及周遍地区广泛制造社会影响， 先让人了解，吸引人来，再进行利益点的打击，先色诱再利诱， 让受众关注、喜欢，又能实现价值体现的保障，买得开心，最后实现我们营销期望。;关键词3：分主题，可执行 济南自古以来就有主题性明确这一商业特征。 因此我们在营销推广中一定要注意符合当地这一地脉、文脉和人脉。 以泉城路上公园式时尚国际商业街的特色主题进行入市的轰炸， 接着输出项目的价值点，有步骤的进行针对性 明确的营销推广，力使每个方案有最强的执行性，以控制成本。;;开盘时机选择;营销阶段划分;各阶段营销推广计划;;;;7）广告推广;电视 这一阶段的电视推广以“红尚坊改变生活”的电视访谈节目。 访谈形式可分为街头访谈及嘉宾访谈两大类，宣讲时尚魅力含义，;;;;活动2：金饭碗计划——金饭碗竞猜活动;;时间：2010年9月26日 地点：红尚坊营销接待中心 任务：制造项目热销的场面，促成客户快速购买，集中快速消化部分 单位，并通过新闻炒作可提高项目的形象及宣传，增强品牌效应。 其他支持：活动中需要用到介绍项目与招商平面手册的销售物料。 操作要点： 意向客户按事前规则开始认购选铺； 正式选铺前公布商铺真实的价格； 媒体造势，引起社会的强烈关注； 在开盘前对VIP客户进行提前消化，开盘前根据情况制定推铺的 计划；具体原则是：开盘推出的商铺种类（各价格区间、商铺位置） 比较齐全，能满足到各不