【项目总培训】基于碧桂园实践的土地投资模式讲解1.docx

基于碧桂园实践的土地投资模式讲解 投资策划中心 碧桂园集团投资发展变革 碧桂园集团投资发展变革 2015 上市并购、劳斯莱斯、精品质、高周转——区域深耕2014 上市并购、劳斯莱斯、精品质、高周转——区域深耕 全国+海外、低地价、低成本、高周转——涉足海外2012 全国+海外、低地价、低成本、高周转——涉足海外 三四线中心区、低地价、低成本、高周转——全国布局2009 三四线中心区、低地价、低成本、高周转——全国布局 远郊、大规模、低地价、低售价——立足广佛近郊、大规模、低地价、高周转——拓展广东2007 远郊、大规模、低地价、低售价——立足广佛 近郊、大规模、低地价、高周转——拓展广东 上市并购、劳斯莱斯、精品质、高周转—区域深耕2015 上市并购、劳斯莱斯、精品质、高周转—区域深耕 2014 上市公司并购、提高市场份额 旧改、二级市场 2012 全国+海外、低地价、低成本、高周转——涉足海外 全国+海外、垫定千亿基础勾地、招拍挂 全国+海外、垫定千亿基础 2009 三四线中心区、低地价、低成本、高周转——全国布局 拓展省外、快速扩张勾地 拓展省外、快速扩张 2007 近郊、大规模、低地价、高周转——拓展广东 广东省内深耕 一级开发 远郊、大规模、低地价、低售价——立足广佛 垫定上市条件 一级开发 勾地等意向性拿地 一二级联动开发 三旧改造 2.4 代管代建+品牌输出项目 1、一级市场拿地模式 概念一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将 概念 城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。 房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。 1、一级市场拿地模式 概念政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、拍卖的方式获得土地使用权。 概念 直接招拍挂指前期未就项目地块与政府进行接触，在政府公示后 才获取地块信息，直接通过公开招拍挂途径获取土地。 直接招拍挂 概念 土地交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。 招标 拍卖 挂牌 1.1直接招拍挂 1.1 直接招拍挂 宗地出让面积限制（住宅项目） 概念与注意事项？《投资必备的法律基础》（陈林） 概念与注意事项？ 《投资必备的法律基础》（陈林） 直接招拍挂 案例一：北京房山区某地块挂牌文件 案例一：北京房山区某地块挂牌文件 案例二：河北某地块挂牌文件 案例三：东莞某地块挂牌文件 注：诚意金或保证金需银行托管，规避存在协议出让的法律风险。 1.2勾地等意向性拿地 1.2 勾地等意向性拿地 前期主要操作要点 商务条件谈判争取政策  摘牌就动工 前期主要商务条件谈判 地价 （1）根据市场情况、政府欢迎度争取最有优势地价；（2）若涉及有公建配套建设，如酒店、学校等，可争取该部分用地地价的优惠或总地价降低；（3）实际地价最低（红线外市政/公建投入、额外收费）。 合作范围 根据市场情况确定项目规模、首期位置及面积、其他额外配套建设内容。 供地计划 约定每期用地供应时间，根据实际情况调整出让节奏。 规划条件 “90/70”、建筑限高、建筑密度、绿化率、车位比例等条件不限制或按我司方案执行。 供地条件 用地手续合法，市政等开发条件到位。 土地交付 沿红线建好围墙，净地交付，确保摘牌即开工。 付款节奏 土地款分期支付，分期付款不缴纳利息。 优惠政策 提前预售或提早预售，预售款不监管或少监管，规费减免、提前开工、政府工作组协调，开通报建绿色通道。 开发要求 未付清地价款可办理开工报建手续，开、竣工自由，开发规模自主。 其他 专线巴士、业主办理入户享受当地同等待遇及周边教育待遇、自设混凝土搅拌站等。 竞买条件设置 常见竞买条件设置 主体资格 对竞买人主体资格作出限制 例如：竞买人需是房地产企业；不接受自然人及联合竞买。 公司资质 主要对竞买公司的行业及行业排名、上市及上市地点、房地产开发资质、企业排名等作出限制或要求。 例如： 1、竞买人所属的集团公司下属全资子公司具有一级房地产开发资质； 2、竞买申请人或其所属上市公司品牌需为房地产行业的中国驰名商标； 3、竞买人需是香港上市公司，国内综合房地产排名前十。 公司经验 要求竞买人在项目开发量、酒店等其他特殊建筑业态开发等方面具备一定经验或条件。 例如： 1、竞买申请人或其控股母公司须具有科研类项目的开发经验，在本市曾开发单个科研项目建筑面积不小于10万平方米； 2、在广州市曾开发建设五星级酒店不少于三个，且每个酒店建筑面积不小于8万平方米； 3、需具有单个项目连续三年年开发量不低于30万平方米。 资信、资金、资产 对竞买人注册资本、信用等级、银行授信额度、公司资产等作出要求。 例如： 1、注册资本