仲量联行(JLL)：开放、转型、创新-济南楼宇经济白皮书(下).pdfVIP

仲量联行（JLL）：开放、转型、创新-济南楼宇经济白皮书（下） 优质项目 为促进济南楼宇经济发展，鼓励品质化建设，提升商务经济服务能力，我们 在租户结构方面对济南优质办公楼进行排名，排名仅针对租赁市场的办公楼项目， 不包括作为企业总部的整栋持有型物业。 稳定增长的需求来源 仲量联行选取20个济南优质办公楼物业来对租户结构进行分析，样本物业 总体量超过130万平方米。根据统计数据，专业服务、信息技术和金融业是济南 办公楼租赁市场上的主要需求来源，占租赁市场份额的60%以上。其中专业服务 业主要是需求面积较大的建筑工程设计院、研发设计、律师事务所等生产性服务 企业。甲级办公楼市场以承租力高的金融服务、房地产、健康医疗企业为主力租 户。相较于青岛的甲级办公楼市场，来自健康医疗行业的需求在济南市场上表现 较突出。 从企业性质来看，济南租赁市场的办公楼租户以内资企业为主，其使用办公 面积占比达95%。而自用型企业则以大型国有企业或民营企业为需求的绝对主体。 从产权结构来看，济南整体办公楼市场上单一产权和集中产权物业占到了近 一半的比例，主要得益于龙头企业的聚集，许多大型国有企业和民营企业通过自 建自用、定制购买或者长期租赁等形式在主城区或东部城区整栋使用独立的办公 楼宇。2015年百强纳税企业中总部在济南的企业有34家。整栋自用需求来源主 要集中于银行和证券公司总部，能源化工业和制造业的企业总部。 正在崛起的科技中心 济南是山东省内科技创新实力、凝聚力和辐射带动能力最强的城市，信息传 输、软件和信息技术服务业的从业人员超过8.3万人，占全省比例48%，聚集 省内近一半的信息技术人才，行业发展在全省占有绝对的领先优势。目前，济南 拥有市级以上独立科研机构200余家，省级以上企业研发机构数量居全省前列。 1,750余家软件企业聚集于齐鲁软件园，而办公楼租赁市场上TMT(科技、媒体和 通讯)企业的占比约为20%。 未来，济南市重点建设的科技创新平台中最值得关注的是量子通信和大数据 中心，这两大领域的快速发展将为办公楼市场发展带来一定驱动力。 作为量子“京沪干线”的重要枢纽，济南在量子通讯技术领域的研究已取得 令人瞩目的发展，在政务、军事、金融等领域均有广泛应用。未来该技术将进入 产业化发展阶段，资本的大量涌入将增强对企业孵化器、众创空间等办公模式的 市场需求。 总部位于济南的浪潮集团是全国领先的云计算和大数据服务商，已在济南建 成亚洲最大的第四代数据中心。济南拥有完善的大数据产业链，从上游的数据中 心，中游的技术平台，到下游的数据应用，形成了较强的竞争优势。未来济南的 目标是打造服务全国的大数据加工、应用及产品生产中心和数据创新服务基地， 将带动数据分析相关行业办公需求加速。 积极推进金融创新 济南是山东省的区域性金融中心，2016年全市金融业实现增加值719.98亿 元，同比增长11.5%，对全市GDP 的贡献率达11%，规模居全省首位。金融行业 结构不断优化，近几年租赁、基金、担保等新兴金融业态发展迅速。 根据济南市“十三五”金融业发展规划，多元化和创新将是济南金融业发展 的主要目标；重点发展互联网金融、汽车金融、消费金融、股权众筹、私募基金、 期货市场等新兴金融业态；同时积极发展金融衍生行业，包括审计、法律、资产 评估、资信评级、证券咨询、保险经纪等服务组织，商业保理机构、第三方支付 机构、金融软件企业和金融服务外包企业。多元化金融体系及创新金融业态的发 展将带动办公需求加速释放。 创新开放的城市典范 杭州 科技创新中心 阿里巴巴的崛起和全球扩张推动了科技行业甚至整个杭州的迅速发展，并吸 引了大量人才来到和留在杭州，带动了配套商业和初创企业整个生态系统的不断 提升。活跃而成功的初创企业使杭州办公楼市场成为办公模式创新与探索的理想 之地，诞生了梦想小镇等新兴的产业孵化平台和众创空间。 首尔 创新的交通体系 首尔拥有世界上最大规模之一的地铁系统、成本低廉的公共交通、高速铁路、 公共自行车项目，同时在公共交通枢纽中心推动高密度居住区建设。其创新的交 通体系主要体现在以自行车和步行者为优先的交通环境，根据需求集中的特定时 间段和地区提供不同类型的公共交通服务，倡导共享交通理念，并将长期推行利 用私家车的汽车共享(P2P)项目。 巴塞罗纳 全球创新型城市 巴塞罗纳成功利用城市再开发，将自身提升为全球性创新型城市。