物业管理有限公司管理制度.doc

无锡卓弘物业管理有限公司 服务管理制度 l、机构设置人员配备管理制度 1)物业服务具体措施 以前台接待服务为整个物业管理的核心，提供“一站式”“面对面”服务；以IS09000国际质量管理体系认证和IS01400l国际环境管理体系编写适合物业小区项目管理的质量手册、程序文件和作业指导书等质量体系文件，规范服务标准和服务质量；以“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”提供专项服务与个性化服务。具体要做好以下重点工作： 1、以技防、物防和人防相结合，利用先进的智能化设施，对社区周界、出入口、车库、公共场所、重要部位进行24小时监控。安全管理员利用固定或流动的方式进行询问、检查、帮助小区内的人员，从而防范、控制、处理各类突发事件。在做好严密保安的过程中，我们也要注意以下三点：(1)过多的安全巡逻员可能会降低业主的私密感，因此我们在巡逻路线设计和巡逻安排方面要尽量考虑业主的这种需求，适当增加灰度空间；(2)小区占地面积大，地形结构复杂，视线遮挡物多，安全防范的死角多，所以找们要利用固定岗、流动岗和监控岗，通过监控设备和通讯设备，建立“移动通报制”(即随着来人、车辆的移动线路，不断通报方位形成隐形安全网)，增加安全防范的面和度。(3)安全管理员除了具备准军事化的素质、职能，还应该尽可能熟悉每一栋楼的各方面情况，从单纯的保卫职能到兼有帮助、服务职能。 2、精心养护小区绿化，实施垃圾分流，加强小区环境文化建设和环保建设。针对小区景观布局和整体环保要求，我们将配置景观管理的人力和物力，以保障小区环境清洁，养护小区园林，并对小区噪音、水质、空气等环保要素进行监测，全面加强小区环境文化和环保建设，并在此基础上做好各项工作：(1)维护好开发商建成的园林绿化，绿化管理人员要定期对树木、绿篱、草坪、花卉进行修剪、整形和喷洒灭虫药，保持绿草如茵、花木枝繁叶茂、花团锦簇。(2)对住户委托的绿化，要按照合同签订的内容和标准进行管理，努力达到住户满意。(3)还要不断调整小区花草树木品种，使小区花草一年四季常绿常开，提高生态环境质量，尽心营造一个花香鸟语、温馨舒适、高雅清新的美好环境。(4)利用有效于段，加强对社区环保意识的灌输，使每个住户都自觉热爱区内的环境。(5)每户都设立分类垃圾 收集箱，建立回收系统。(6)开展环境社区文化建设，实施社区环境形象战略，整合社区环境形象。 3、小区内的设备设施多、服务配套设施全，功能完善。我们要保证供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视、道路、路灯、水景等正常使用，必须经常进行检修、保养和维护。对提供的娱乐、义化设施进行养护，利用小区内完善的配套设施，配置精干的高素质管理人才，真正感到住在这里不仅是一流的设施，更是一流的管理和一流的服务 4、小区装修管理的重点是不影响观瞻和维持建筑风貌，我们强调预防为主，有错必纠。预防上我们下大力宣传培训，对住户、装修单位的员工进行装修制度、装修要求等方面的培训，明示制度，有据可依。在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙。为了加强追踪管理，采用管理助理、消防安全员和装修纠察员齐抓共管的方法，把违章装修遏制在可控、可调的萌芽阶段。一旦发生违章装修，我们首先晓之以理，动之以情，运用情理手段解决。解决不了的，通过相关行政执法部门予以约束。我们最后的办法就是诉诸法律。保证各种矛盾自行妥善解决，决不影响小区整体利益。 5、小区住户的特点决定了其物业管理应以管理为重点，以服务为中心，要突出寓管理于服务之中，一切的管理都要围绕着为住户提供方便，为住户服务展开。除了公共服务、专项服务外，还要热情周到地做好高层次的特约服务。凡是住户将来需要的，我们提前准备；凡是住户现在需要的，我们立即提供，能够使住户不出区院，就能享受全面的、超前的、满意的、适心的服务。 6、我们要根据小区地理、环境和规划特点，充分借鉴成功经验，开展卓有成效的社区文化活动，向社区文化要物业管理的社会效益、环境效益和经济效益。小区的社区文化定位是中国传统文化与现代科学技术的有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、网上文化等五个方面全方位展开，通过循序渐进、潜移默化、寓教于乐的社区文化建设，提高居民素质，培养社区精神，增强社区凝聚力，发挥社区文化的凝聚功能、激励功能和约束功能。我们将实施名牌与形象战略，提升、积聚小区无形资产，创名牌。以此增进住户与住户之间的沟通了解，增进物业公司与住户的关系，使住户自觉同物业管理服务人员一道共同创造和维护区域内的环境。 2、装修、治安、交通管理 1)---次装修管理方案 A、装修管理范围 二次装修是指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁入住的工作时期，装修管理范围主要包含： 一、家居装修活动必须保证建筑物结构和使甩安全，禁止下