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报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报 告进行检查并提出评判意见的行为或过程。 土地估价报告审核可以分 为外部审核和内部审核两类。 外部审核是指由土地行政主管部门、 行 业协会或客户组织人员对已向委托方 (或相关当事人 )提供的土地估价 报告进行的质量评判性审核。 内部审核是指土地估价机构组织内部人 员对本机构已完成但尚未向委托方 (或相关当事人 )提供的土地估价报 告进行的审查、 核对，并提出具体的修改意见， 以不断完善报告内容， 提高报告质量。 内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高 土地估价报告质量的最佳途径之一。 本文主要探讨如何开展土地估价 报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核 制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策 的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依 据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核， 估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依 据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据； 权益处分审核， 应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合 法依据； 估价结果审核， 应以符合当地土地市场行情或符合当地政府 有关土地价格政策规定为合法依据。 此外，为保证委托方身份的合法 性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份； 同时，对 报告中是否正确表述估价目的、 估价时点、 估价作业时间和土地价报 告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产 权资料不全， 或者产权证记载内容与实际情况不符， 应要求土地估价 师进一步做好调查核实工作。 如宗地抵押贷款评估， 必须掌握其权利 人和委托人的关系， 以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他 项权利状况信息等情况。 2 、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地 进行估价活动的基础上， 得出合理的估价结果。 土地估价工作属于社 会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以 顾客满意度“ ”作为 衡量服务质量的唯一标准。 一份土地估价报告， 通常应同时满足以下 三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要 求；二是满足估价机构保持和增加业务量， 以及估价机构质量管理和 风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。 在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此， 根据合理性准则审核估价报告， 主要是依赖审核人员对类似宗地在估 价时点的公开市场价值的正确把握， 以及对技术报告中有关土地价格 影响因素分析、 估价方法选用、 估价测算过程和估价结果确定等项内 容的认真审查。 同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为 干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容 都应该符合 《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、 规范的规定， 符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评 判估价报告专业服务水准高低的重要依据。 根据合规性准则审核估价 报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估价规程》明确的 规范格式；提供的附件数目和内容应符合《城镇土地估价规程》明确 的具体要求； 估价报告中各部分内容的表述应符合