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预约合同、预售合同、商品房买卖合同之对比整理 预约合同VS.预售合同：第四条确定了对商品房销售可签订商品房预约性质的合同。〔详见附录一〕预约合同与预售合同的关系上，实务界普遍赞同是“预约〞与“本约〞的关系。但对于“预约〞和“本约〞两者之间关系问题上仍旧存在争辩。〔详见附录二-2、3、4〕?假如该预约合同包含商品房买卖合同的主要内容，那么依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》，该合同应当认定为商品房买卖合同，在开发商违约的情形下，买受人可恳求开发商支付违约金或双倍定金。在此，有律师认为，无法连续履行合同的情形可以分为两种，假设是由于开发商的不诚信造成的无法履行，那么买受人可恳求开发商支付违约金或双倍定金；假设是由于不行归责与开发商的缘由造成无法连续履行合同的，只须返还预付定金。〔详见附录二-2、3、4〕?假如该预约合同只是商定双方意向签订某份正式合同，本身不包含商品房买卖合同主要条款的，不能要求强迫履行商品房买卖合同中拥有的义务，只担当预约合同中的违约责任。一般而言就是双方负有对“本约〞诚信磋商的义务。(详见附录二-2、3、4)商品房销售合同VS.商品房预售合同：依据第三条规定商品房销售包括商品房预售和商品房现售。建立中的商品房，开放商获得预售答应证等符合预售条件后，与买受人签订的是商品房预售合同。而在商品房开工建成验收合格之后与买受人签订的是商品房现售〔详见附录一〕。律师也认可，商品房的预售合同即商品房的买卖合同，只是房屋的交付期是在开工后的将来。(详见附录二-1)第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，应当根据法律关于定金的规定处理；因不行归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经根据约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本方法所称商品房现售，是指房地产开发企业将开工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本方法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建立中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。I.〔段俊仿，1985年生，男，法学学士，湖南省汝城县人民法院。彭丁聪，云南大学法律硕士讨论生，如今湖南省郴州市汝城县人民法院工作。〕商品房预售合同是本约在合同法中，合同有预约和本约之分，它们是依据订立合同是否有事先商定的关系来划分的。预约合同是当事人商定将来订立肯定合同的合同，简称预约；本约是为了履行预约合同而订立的合同。预约和本约具有不同的性质和法律效力，二者不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本约，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能就预约的本合同内容恳求对方履行。那么，商品房预售合同是否为预约合同呢？对此，学者们的有不同的看法。有学者认为，商品房的预售是预约交易行为，商品房预售合同即商品房预约交易合同。目前所订立的房屋预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并不存在或尚未完工，所以带有预售字样。但双方关于房屋面积，价金付款方式，交屋期限，违约责任等问题均明确商定，无须将来另行订立买卖合同，即可挺直依约履行并办理房屋产权过户登记，到达双方交易目的。因此预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，仅房屋交付期在将来而已。明确商品房预售合同不是预约合同，在理论中具有重要意义。因为假如将商品房预售合同看成是预约合同，那么，一方面，预售方与预购方必需在将来再订立一个商品房买卖合同；另一方面，在一方当事人违背商品房预售合同时，对方只能要求其担当不订立合同的责任，而不能要求其担当违背合同的违约责任。预售合同属于本约是明确的，应严格依约履行。但签约之时房屋只表达在图纸上，预报面积与开工后实测面积常有些误差。所以预售双方在合同中都商定交房时就面积问题重新结算，在办理登记过户时应附带交房证明。也有的地方房地产管理机关要求预售双方换签正式房屋买卖合同，对面积问题彻底落实，然后才给购房方办理过户登记。这种换约做法与前面的预售合同附加误差凭证做法哪种更有效率、稳妥一些，姑且不管。退一步讲，即使这种换约做法更合理一些，这也对预售合同的本约性质并无大碍。因为区分预约、本约的实际意义在于二者商定内容不同，违约救济不同。而预售契约与换约后的买卖契约除面积修订外，并无不同内容；违背预售合同，守约一方是可以依预定内容恳求对方履行的。成认了这一点，也就说明