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签订商铺买卖合同的四大注意事项　　 　　中国自古有“一铺养三代”的说法，商铺虽然投资较大，但回报率普遍高于 住宅。目前，购买商铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比，购买商铺 有其自身的特殊性，因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意。 　　有这样一个案例：一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。签合 同时，双方未约定市场性质。 　　搬入后不久，因建材市场竞争激烈，发展商将市场改为灯具市场，造成建 材公司难以继续经营。该公司与其他建材公司联合找发展商交涉，发展商以合 同中对此并无约定为理由，让建材公司哑口无言。该案中，发展商的行为极大 损害了业主的权益，令业主陷入了两难的境地--继续在灯具市场里经营建材， 显然会蚀本;而出售铺位，又难免贬值。从该案中可以看出，购买商铺与购买住 宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，市民绝不能随意签约。以下就 是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题： 　　一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的?30—40%， 有的甚至超过?50%。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单 价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动， 打乱购房者的预算。 　　要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同 中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先 约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。 　　二要注意返租承诺。返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者 支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返 租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。 以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。林先生购买了某在建大型商场的 一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定：林先生同意将 物业租给发展商;发展商在三年内支付总房款?22%的返租回报。然而一年后，发 展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支 付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商， 双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。 　　除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面 承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上 却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现 承诺。 　　三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超 过合同价款的?60%，贷款期限也只有?10?年。另外，银行对商铺贷款者资质的审 核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能 通过时，自己将面临的付款压力。 四要注意内、外销商铺未并轨。本市内、外销商品住房已经并轨，但商铺仍处 于内、外有别的状况，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，以免签了合同 却办不出产证。 　 商铺买卖业主要注意四大的问题 　　1、客户的购买能力。首先了解客户是否能够全款购房，如果客户是贷款购 房，客户资质是否有问题必须落实，以免签定之后贷款不能按时到位从而造成 买房纠纷。 　　2、付款方式。购买商业用房付款方式通常有全款购房、贷款购房、分期付 款购房三种形式，尽量要选择全款购房客户，其次是贷款购房，其中贷款购买， 目前最高可以贷?5?成，年限最高为?10?年;最后是分期付款，尽可能减小卖房所 承担的风险。 　　3、首付款与尾款间隔时间，时间不宜过长;因为商业用房大部分款项较大， 所以变动也较大，所蕴藏的风险也相应较大，因此要尽量缩短首付款和尾款的 间隔时间。 4、支付订金后的违约责任及违约罚则。支付订金之后的违约情况时有发生，所 以支付订金后签定的订金收付合同中必须要明确违约责任和违约罚则。 如何选择商铺？ 　　如何选择商铺?业者建议算清回报率。 　　投资商铺怎么赚钱 　　目前武汉商铺年回报率一般在?5%至?8%之间，而近几年随着商业地产逐渐 受热捧，商铺增值幅度也非常快。 “”　　陈女士?2005?年在武昌民院路一楼盘购买了临街商铺，当时每平方米接近 “ ” 3000?元，而现在该地段二手商铺均价已达?8000?元以上。铺子一直租给一个烟 酒店，每月租金?4000?多元。 “ ”　　不过并非所有商铺都能靠出租赚钱。胡女士在武昌一楼盘底商有一套?30 “ ” 方米商铺，每月租金?1500?元，月供却有?2300?元。最近准备转出去。 　　商铺虽多，好铺难寻 ”　　“虽然现在的商业地产项目基本上都是开盘售罄。但赚钱的好铺确实难找。 ” “亿房研究员王磊表示，现在的商业地产，尤其是大品牌项目，大多只租不售。 “ 像光谷步行街、汉口北批发城等大体量项目，都保持较高的商铺自有比率