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房地产项目策划书 第一部分项目所在区域市场分析 一、项目所在区域简介 本案位于市北二环北侧，西邻 107国道，交通便利；北 邻市即将要开发的新市区一一正定新区（这是市政府的重点 项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经的繁荣）； 南傍太平河。交通方便，风景优美，地段的升值潜力巨大。 政府规划此处为石市最佳人居地段， 据此我们将在这一地 段打造高端楼盘，锁定别墅项目。滹太新区，已改名为正定 新区。位于南水北调以东、京珠高速公路以西、太平岸 1000 米以北、滹沱岸 2000米以南围。规划将建设行政、会展、文 化、教育、总部经济、休闲居住等项目。三年计划完成道路 网络框架，力争完成太平河、滹沱河和南水北调水系以及会 展中心、行政办公中心、总部经济、职业教育园区、文化设 施、休闲居住设施，完成水源地北移和 4.6平方公里经营性 用地收储。 、项目所在区域市场特征 1、环境分析 环境幽雅，人居舒适度高。我们锁定的滹沱河以及太平河两 大水系附近的景观以及配套设施也相当迷人便利。景观包括“冀 之光”灯塔、“滹沱神木”雕塑、“归乐园”雕塑、正定古城等, 休闲设施包括南高基滑雪山、太平河公园游乐场、沙雕公园、跑 马场、大酒店等，未来将打造湿地景观、水面景观、生态走廊、 地下水库等几大部分。这些都将成为人们休闲娱乐的绝佳去处， 为别墅的价值提供了良好的增值空间。 2、市场分析 滹太新区将以滹沱河、太平河生态综合整治为依托，打造集 会议博览总部经济、教育科研、文化旅游、休闲度假为主要功能 的生态型新区，规划区面积 55平方公里，核心区面积10平方公 里。 交通的便利为滹太新区的发展奠定了卓越的条件。从城区向 北到滹太新区共延伸出七条道路。东边三条路，从西往东依次是 107国道、旅游路，以及将连通到滹沱河区域边缘的谈固大街北 延到北二环工程。西边四条路从西往东依次是友谊大街、泰华大 街、中华大街、新胜利大街。其中，友谊大街、中华大街、 107 国道改造、体育大街和建华大街北延跨滹沱河工程四条纵向交通 动脉，作为滹太新区路网主骨架的“四纵”，今年都已启动或即 将启动。而未来，新胜利大街将沿规划中的京广专线建设成一条 城市景观大道。规划中的新胜利大街，将北延到机场，南到窦妪 装备制造业基地，形成一条迎宾大道，从而把新、旧火车站，主 城区和滹太新区四大区域连通起来。 另外，纵观整个北部地区，特别是滹太新区，正在开发的项 目非常少，大体量的项目更是少见，产品形态也远不如中心城区 和东南区域。这也就意味着这个空白区域亟待开发，谁能抢占先 机，谁就能赢得未来省会楼市的竞争。 市政府的规划重点是在滹太新区建设高档社区群，特别是生 态环境和城市景观，都将是一流的。那么这也就意味着将来滹太 新区的人居舒适度，也将是省会各个区域中最好的，这些条件都 充分的说明我们建设别墅的前景是光明的。 3、政策分析 政策导向明显，滹太新区脱颖而出 在省会三年大变样的背景之下，北部地区的城市建设在2008 年取得了飞速的进展，水体景观长廊、生态园林的建设，学府路 的拓宽等项目，在很大程度上改善了滹太新区的发展环境，在人 居舒适度方面也将实现质的的飞跃。2009年年初，市政府再次强 调了城区向西向北发展的规划，特别是要将正定县纳入主城区， 将成为真正意义上的跨河城市。在这样的城市规划之下，滹太新 区将成为省会下一阶段城市发展的重心。城市化的进程离不开房 地产，因此北部，特别是滹太新区将成为房地产开发的一个聚焦。 政府政策为我们别墅项目的开发与建设提供了明确的导向。 4、 竞争项目 滹太新区目前已有的房产项目，能对我们的别墅构成竞争的 是江南新城。江南新城以别墅为主，包括联排别墅与双拼别墅， 地处正定新区，南临滹沱河畔，西临建设大街北沿，东傍体育大 街北延段，别墅全部为英伦宫廷建筑风格，出自海派资深造园领 袖“上海老圃”手笔。配有私家车库、下沉式私家庭院和多功能 私家会所，双语教育体系、风情商街、星级会所等配套设施完美 护航尊贵生活。均价9500元/卅，新品别墅250-450万/套。 新建别墅要利用滹太新区的环水优势以及政府新规划，结合 江南新城等的建筑建设成符合人居的高端别墅。 5、 发展趋势 政府规划将滹太新区发展定位为：大高端职能中心、生态城 市（郊区特征）、文化城市、滨水城市。因此我们要利用这块逐渐 升值的地产打造滹太新区的高端别墅区群。 大高端职能中心 北部的发展与正定作为一个有机整体考虑，滹沱河不应成为 的北部边界，而应成为大地区的一个以发展文化产业和旅游度假 产业为主的、高端的、独特的城市职能中心。打造高端别墅群， 以此为依托，成就其职能中心的口号。 生态城市 城市与生态环境共生，产业与生态换件共生，文化与生态环 境共生。建议创造一个有生态环境支撑、可持续发展为引导、