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最全房地产开发全流程图解 1998年前，农村土地征后无偿划拨给城市的用地者，而后则有偿和招拍挂 出让，1978年后仅城市建成区和县建成区就从1050万亩扩大到了 8500万亩, 仅城市建设就从农村征用了 7500万亩左右的土地，地方政府累积获得了 43万 亿元之巨的土地出让金，分配给了农民多少？ 房地产项U的整体开发涵义一通过整合多种资源为人们提供居住空间并 改变人们生存物质环境的一种活动。 房地产项目的整体开发流程一一个房地产项目的整体开发经营行为 ±i6W 定位决策 产品设计 入伙交付 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商 流向消费者、消费者之间的转移! 前期（决策期）一山拿地到方案定案一重在决策（大局已定）； 中期（实施期）一由施工图设计到入伙一重在执行； 后期（运营期）一入伙后到房屋拆除一重在服务，重在总结反馈。 房地产项目的整体开发流程一企业视角与客户视角 □企业视角的房地产流程□客户视角的房地产流程 □企业视角的房地产流程 □客户视角的房地产流程 看楼 t匕较 决第 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 居住 / 发展商 物业管理 案例：佳兆业项目整体开发流程 18个关键节点一里程碑计划（一级计?划） 签订土地合同至获取施丄许可证5个月时间; 拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。） 项LI启动会（即项LI启动时间，取得设讣要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证（指国有土地使用证的签发时间）； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设讣完成时间，以上报规划局的签收时间为准）; 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施匸图及材料定板（指拟批量精装交楼项LI可用于招标及施工 的施工图完成时间）； 项口开工（指项U动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）; 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣丄验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间，不指与小业主签订购房合同上的交楼 时间）。 土地获批 行政命令式：划拨/协议出让。危改项II、工商企业改造、经济适用房和基 础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。 资本市场： 1＞投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成 项H开发公司； 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、 土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;3、收购有土地的公司：为了避免 缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现 阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购 顺驰。 土地市场： 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7 月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。 □市场未来预期； □项目或区域发展预期； □规划条件的市场实现及经济实现； 口企业发展战略和机会成本； 口竞争对手的情况分析。 案例：佳兆业拿地原则 住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在 整体开发量中的比例。 选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发 展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。 避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。 深耕口前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城 市有3个可售建筑面积在30万肝以上的项保证三年的开发量，做好土地储 备结构规划并严格执行。 加速进入以下城市： 长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等； 环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等； 内地省会城市：武汉、西安等。 同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有 一个是过100万平方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的 销售周期，现在恒大销售金额已是长沙冠军。 各部门职责： 投资开发部：收集土地信息一项日立项报告（分公司）一项H立项审批 （董事会）一项日可研报告（集团）一项目投资决策（董事会）一项