房屋所有权培训课件.pptx

第三章 房屋所有权 §1 建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权的涵义有关建筑物区分所有权有不同的观点，大致有三种：一元论 是区分所有权人对区分所有建筑物的专有部分享有的权利，即专有所有权；另一种观点认为是全体区分所有权人所共有，即共有权说。二元论 是由专有部分专有权与共有部分共有权共同组成而形 §1建筑物区分所有权成的一种权利。三元论 是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分的共有权及因共同关系而产生的成员权三要素构成的一种特别所有权。 一元论的观点是不科学的。区分所有与共有是不同的： （1）共有是某项财产为数人所有，所有权主体为数人它不是一种特殊的所有权形式；（2）共有是一个所有权客体，而区分所有的客体是数个；（3）共有关系的成立§1 建筑物区分所有权和解散必须由全体共有人达成协议；区分所有权的转让无须经其他区分所有人同意。 三元论的观点也是不科学的。（1）区分所有权是一项物权法上的制度，有关区分所有人之间订立管理规约或住户章程应由合同法调整；（2）区分所有人间因共同关系所产生的成员权，是基于财产共有而形成的一种共有关系，它不涉及身份法上的问题；（3）从实践看，若区分所有权包括成员权的话，区分所有人在处分其单独所有部分时，必然涉及其成员资格问题，需征得其他人的§1 建筑物区分所有权同意，这将人为地增加产权纠纷，也不利于交易。 我个人赞同第二种观点。在实际中，我国已采用了建筑物区分所有权的做法。如在计算产权面积时，已采用了区分所有的一些理论。 建筑面积（产权面积）=套内建筑面积+分摊的共有 建筑面积 其中：套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体 面积+套内阳台建筑面积 共有建筑面积包括幢、功能、本层共有建筑面积业主的建筑物区分所有权 (物权法规定） 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 §1 建筑物区分所有二、特征与种类 1、特征 复合性专有权的主导性一体性权利主体身份的多重性 2、种类纵切型区分所有权 是指一般连栋式或双并式分间所有建筑物。§1 建筑物区分所有权横切型区分所有权 指将一栋建筑物作横的水平分割，使各层分别由不同的人所有的建筑物。混合型区分所有权三、专有部分及专有权 1、涵义及构成要件 专有部分是指在构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使 用的建筑 物部分。专有部分的存在是区分所有权成立的基础。构成专有部分须具备三个条件：§1 建筑物区分所有权构造上的独立性 也称物理上的独立性，是指各区分部分有客观明确的 事实区分，即一专有部与另一专有部分须在建筑构造 上能客观地区分其范围。利用上的独立性 利用上是否具有独立性，依以下标准判断：一是单独 使用，即指建筑物区分部分无须借助其他辅助部分， 即可独立使用。可否单独使用，通常是以该区分部分有无独立出入门户为判断要素。二是独立的经济效用§1建筑物区分所有权形式的独立性 即通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。但它 是以构造上和利用上的独立为基础的，若构造上和利 用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也不存在 2、专有部分的范围 有四种不同的观点：第一种观点认为，专有部分由墙壁、地板、天花板所 围成的空间。第二种观点认为，专有部分为达到墙壁、天花板或地 板等境界部分厚度的中心线（即壁心说）。 §1 建筑物区分所有权第三种观点认为，专有部分包含墙壁、天花板、地板 等境界部分表层所粉刷部分（即表层说）。第四种观点认为，在内部关系上，从表层说；在外部 关系上，如买卖、保险、抵押等关系上，从壁心说。 上述四种观点，以第四种观点为通说。实际上其主要分歧在于：究竟应将墙壁等部分视为专有部分，或将墙壁等部分分割成二部分，而成为不同的专有部分。我认为，共有墙壁既应作为共有财产，又应作为专有财产来对待。§1建筑物区分所有权 3、专有权 是指建筑物区分所有权结构中单独所有权要素，区分产权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。四、共有部分及共有权 1、含义及构成 共有部分主要包括三方面：建筑物的基本构造部分全体区分共有人共有的部分，如消防设施、公共设施仅为部分区分所有人共有的部分,如楼梯、走廊等 共有权按其成立可分为法定共有权和约定共有权。§1建筑物区分所有权 法定共有权是对在性质上和构造上属于维持建筑物牢固及安全的必要部分所享有的共有权；约定共有权是指区分所有人通过规约约定在专有部分上所成立的共有权 上述区分的意义是：法定共有权的行使，必须依本来的用途行使；而约定共有权的行使可适当变更约定的共有部分本来的用途。共有权既可以