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房地产标杆企业采购管理细则 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 专注 专业 致力于房地产卓越管理房地产标杆企业采购管理——?赛普与您同行?第六期 专注 专业 致力于房地产卓越管理 房地产标杆企业采购管理 ——?赛普与您同行?第六期 房地产标杆企业的采购管理 ——赛普管理咨询公司 李教师 房地产行业是一个综合性的产业，同时是一个资源整合的行业，从工程前期的产品规划、工程筹划、设计、勘察、施工、材料、设备到广告宣传、园林绿化、装饰等均需要采购。因而采购活动在地产企业占据了重要的位置，对采购活动管理的成熟度，直接影响到产品的品质和本钱，企业因采购环节管理不到位，造成迟迟不能交房的不乏其例，因此地产行业采购管理是非常重要的环节，是每一个希望成长的地产企业必须认真关注和用心研究的课题。在这里结合我们在咨询过程中总结积累的经历和与优秀企业的比照分析，对工程、材料、设备采购活动的管理进展一些探讨。 房地产企业采购管理系统的组织构造 在我们接触的房地产企业中，往往在采购管理职能的界定方面存在一些这样或那样的问题，归结起来主要有：集团与工程公司的授权缺乏，不适应公司的战略开展要求，如对工程要求周期很紧，但在招标采购方面的集团参与和审批环节过多，影响到效率的提升；采购管理的监视职能缺失，一个部门说了算，或个别人说了算，缺乏采购工作的公正性，也容易滋生采购过程中的违法、违规行为；采购管理的职能设计不完整，缺乏对供给商评价管理和信息资料库的收集和更新职能。 1、房地产企业采购职能设置的原那么 房地产企业采购部门的设置因企业规模、企业文化、专业水平和企业管控模式的不同，而各有千秋。首先要解决的是采购职能的划分和权限的划分，另一个方面是监视职能的完善。一般在集团公司里，集团层面侧重于筹划和监视职能，而工程公司是执行主体，或按一定的权限划分集团与工程的采购权限，使职权和责任明确界定。而在非集团规模的房地产公司，那么在不同的部门之间或与工程部之间进展划分，但执行和监视职能应由不同的主体来完成，以到达提升采购效率、降低采购本钱，并且形成内部公开、公正、公平和廉洁的采购环境及气氛。 房地产企业采购部门的职能划分 在遵循以上原那么的根底上，采购管理主体的划分应该有两个层面：一个层面上更多的倾向于对采购系统的整体筹划和监视，制定采购系统的管理流程、采购标准、标准采购合同、招标文件范本等流程和流程精细化方面的工作，监视采购活动的实施，同时建立统一的采购信息系统，到达采购资源的共享，并且从公司层面与供给商建立战略合作伙伴关系，建立公司战略采购流程，以期在采购产品时获得优惠的价格和优良的品质，从而降低采购本钱，提高企业盈利能力，以应对今后地产行业整体利润空间下降的趋势，形成公司的竞争优势。 另一个层面是指采购活动的执行主体，具体实施采购活动，编制采购方案、组织工程、材料和设备的采购活动，组织对供给商的评估和对现场材料、设备的管理、数量核定等，其中工程工程的管理部门，如工程部、工程部等监视材料的验收和现场材料、设备的管理。 两个层面上职能的划分也不是固定的，可以根据企业的规模等因素进展调整，建立完整、系统的采购管理体系，但一般来讲，实施和监视的职能应该别离，以防止因缺乏监视造成的采购管理的失控，防止给企业造成额外的损失。 采购流程的关键绩效衡量指标和关键点确实定 采购活动的目标就是要保证工程整体进度、质量和本钱控制指标的达成，由此我们根据房地产工程目标对采购流程的关键绩效指标进展分析，整理出如下的关键指标作为对采购过程的控制目标的参考。在制定相关部门的绩效指标时可以参考制定。 1．采购流程的关键绩效衡量指标 类别 指标名称 定义 A〔数量〕 采购方案的准确率 实际使用数量与方案采购数量的比值 采购方案完成率 采购工程及时完成的数量与方案数量的比值 Q〔质量〕 采购产品批次合格率 采购产品验收合格的批次与实际采购批次的比率 新材料、新技术采用方案完成率 新材料、新技术采用工程数与方案采用工程数的比率 C〔本钱〕 采购本钱目标达成率 采购产品本钱与目标本钱的比值 单方工程造价中采购材料、设备本钱所占的比率 单方工程造价中材料设备金额与单方造价目标本钱的比值 T〔时效〕 招标方案及时完成率 按照流程时限要求按时完成的招标工程所占比重 R〔风险〕 材料、设备采购延误造成的工程延期天数 根据工程实际发生的待料天数统计 根据以上指标可以针对不同部门在采购活动中承当的职责，分解制定相应的采购部门、或相关部门及岗位的绩效指标，如对设计部门选样定板方案完