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房地产项目前期策划工作内容模板 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 深圳英联房地产工程前期筹划工作内容模板 一、市场调研 〔一〕城市开展PEST分析 1．城市开展政治环境〔P〕 国家或城市开展宏观政策 城市规划开展趋向分析 2．城市开展经济环境〔E〕 城市建立状况 城市产业开展 城市经济实力〔人均GDP〕 城市消费实力 (恩格尔系数) 城市精神价值 3．城市开展社会环境〔S〕 城市人口及构造 城市化水平 基尼系数 人均居住面积 4．城市开展技术环境〔T〕 城市智力及研发水平 新技术产品产值所占比重〔 % 〕 社会劳动生产率〔元,人〕 科技进步奉献率〔 % 〕 〔二〕城市开展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 城市房地产市场总体特征 城市总体房地产市场近期历史开展轨迹分析 城市房地产市场供求关系和构造分析 城市房地产区域特征分析 城市房地产营销特征分析 2〕城市房地产开展市场主体特征 城市房地产开发主体特征 城市房地产产品特征 城市房地产效劳主体特征 城市房地产消费主体特征 3〕城市房地产开展预测 宏观政策对房地产市场的影响 城市投资环境开展分析 城市房地产投资趋向分析 城市房地产开展趋势分析 〔三〕区域房地产市场调研 1． 区域城市开展总体特征 2． 区域房地产市场地位及特征 3．区域房地产相关工程调研分析 主要研究本区域及本工程周边区域。 根据产品的可替代性，本工程的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 3〕规划设计及卖点 4〕产品组合及特征 户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面构造特色、主力户型等。 5〕工程定位 6〕营销综合及策略 7〕价格标准及策略 8〕媒体广告及效果 广告宣传、主打广告语等。 9〕促销措施及效果 10〕销售状况 11〕客户群分类特征 12〕物业经营管理模式及市场调查：如效劳工程、收费、业主反响等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供给状况的调查，分析本工程与深圳市目前供给状况存在的差异，寻找市场供给空白点及供给缺乏点。 4．重点竞争性工程〔现状或潜在〕调研 1〕上3所有内容 2〕与本工程竞争关联性调研分析 工程所处外部环境比拟 工程核心价值点比拟 工程市场时机比拟 工程开展策略比拟 其它竞争关联性分析比拟 5、消费者群体研究 主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。 二、工程SWOT分析 〔一〕工程概况 1．工程根本背景 2．工程规模及用地状况 3．工程区位分析 4．工程周边环境 〔二〕工程SWOT分析〔价值点及市场时机〕 1．工程优势 2．工程劣势 3．工程时机 4．工程威胁 5．工程开展战略思路 三、工程定位 〔一〕 目标客户定位 1．目标客户定位 1〕市场细分 2〕选择目标市场 3〕目标市场细分定位 2．目标客户根本特征 1〕目标客户区域特征 2〕目标客户家庭构造 3〕目标客户职业 4〕目标客户年龄 5〕目标客户收入 6〕目标客户置业次数 3。目标客户置业需求特征 1〕目标市场价值取向分析 2〕目标客户产品需求特征 〔二〕 工程总体市场定位 1．定位于地位或品牌形象 2．定位于产品功能或价值 3．定位于消费者 4．定位于上述组合 〔三〕工程形象定位 1．工程推广形象定位 2．工程核心概念 3．市场形象的内涵 〔四〕工程产品定位 1、整体规划筹划〔理念〕 注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。 2、小区规划筹划 1〕规划布局：综合效益、环境处理、区内环境； 2〕群体组合：卫生、平安要求，邻里关系，群体间与地方特色； 3〕道路交通：如道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道； 4〕配套设施、管网：如公共建筑〔如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等〕、机动车、竖向设计等； 5〕绿化小品、植物配置：整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。 3、环境设计筹划 1〕居住环境设计一般原那么 2〕居住环境设计要素 3〕绿地的要素设计 ①绿地的植物配置； ②绿地的花坛设计； ③绿地的草坪设计； ④园路设计； ⑤区内装饰场地设计。 4〕环境小品 ①建筑小品：如休息厅、小桥、出入口等； ②装饰小品：如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等； ③公用设施小品：如路名牌