怎样化解物业管理纠纷.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 怎样化解物业管理纠纷 一、物业管理纠纷类型  物业管理纠纷是物业管理单位与业主因物业管理权利、义务而发生的争议。物业管理纠纷多种多样,概括起来主要有两类:一是合同纠纷;二是侵权纠纷。  1.物业管理合同纠纷 物业管理合同是物业管理单位与业主就物业管理的项目、内容、费用、双方的权利和义务、管理期限、违约责任等达成的协议。常见的物业管理合同纠纷主要有:物业管理企业单方面提高收费标准,随便增加收费项目;任意削减管理项目和内容;公共设施不到位;对房屋及附属设备、公用设施等修缮不准时;不履行或不按约履行其他管理职责等。业主以种种理由拖欠管理费用;单方面要求降低管理费用;在合同外要求履行管理义务等。  2.物业管理侵权纠纷  物业管理侵权行为是指物业管理单位或业主违反法律或小区管理方法而侵害他人财产或人身权利的行为。物业管理侵权纠纷主要因物业管理单位或业主擅自转变小区内土地、房屋和公用设施的用途而引起,详细包括:物业管理单位乱搭乱建筑成业主损失;违法出租甚至出卖公用设施和居民住房公用部分给业主造成损失等。 上述两类物业管理纠纷,常常发生竞合,是提起合同之诉抑或侵权之诉,当事人依法具有选择权。但当事人一旦以某种诉因提起诉讼,则不能以另一诉因再提起诉讼。  二、物业管理纠纷产生的原因  1.物业纠纷的根本原因在于:物业管理的相关法规不健全。 没有合理规范物业服务企业,明确业主委员会的合法地位,已制定的有关法规可操作性差,使业主不能结成合法有力的维权实体。政府对其派出机构(如居委会)针对物业管理的责任和权限没能精确界定,使其难作为或无作为。  物业管理公司把业主预交的物业费和办公用房当作获利载体,尤其是由开发商设立的物业管理公司,几乎都不是业主的选择。开发商从销售到服务,有意侵扰业主权益,将盈利的链条延伸到物业产权转移后的服务中。  分散个体业主相对开发商与物业管理公司在规则不健全的市场交易中,不可能公平对话,只有建立业主委员会才能转变这一弱势格局,在成立之前,业主有权难维。业主委员会即便成立,由于法律制度不配套,也难以实施权利。业主委员会的法律地位不明确,权利与义务未在相关法律中明确。物业管理公司功能与目标倒置。物业管理公司本是受雇于业主、为业主服务的机构,但物业管理公司认为自己是管理机构,一些物业管理公司越过业主委员会,与煤气公司电力公司等签订合同,从而强化自己的“管理力气”。 2.相当一部分物业管理公司从属于房地产开发商,这种建管不分的“父子关系”体制,打算了物业管理依附、受制于房地产开发企业。因此,在验收和接管过程中,物业管理公司不敢为业主把关,为日后的纠纷埋下了隐患。而物业管理纠纷中有近70%是开发商遗留问题引发的。不少开发商在售房期间进行哄骗性宣传,盲目承诺,结果业主入住后发觉各方面配套不到位,或是原来的承诺没有兑现,在找不到开发商的状况下,业主只能把矛头对准物业管理公司。  3.物业管理公司角色错位,行为不规范。作为物业管理  合同的一方,物业管理公司应根据业主的委托进行物业管理,代表并维护业主的利益,为业主供应服务,二者本是公平的主体关系。而现实的状况是,物业管理公司与业主的关系出现错位,物业管理公司往往将自己凌驾于业主之上,无视甚至侵害业主权益,多收费少服务,甚至以押金、罚款等不正值手段强制业主听从管理,从而使矛盾激化。 4.业主对物业管理的消费观念、消费意识还没有完全树立起来。一些业主对物业费的性质、用途缺乏根本的了解;另一些人由于在买房时缺乏对长达几十年的物业费作出充分的心理和经济预备,无能力交纳物业费。还有的业主只情愿付特别少的物业费,却期望得到更好的物业服务。  5.物业管理企业缺乏有效监管,且本身的管理体制不健全,遇到纠纷时,有关部门之间相互推诿,扯皮,造成当事人投诉无门,只好到法院打官司。  6.物业管理企业管理和服务水平较低。少数物业管理企业不具备物业管理条件或资质;物业管理企业工作不规范;有的物业管理企业规模小,成本高,经济效益差,只顾眼前利益而缺乏长远准备,服务观念不强,服务不到位。 三、物业管理纠纷的解决  物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人 ,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。物业管理纠纷的行政调解则是借助政府进行调解处理,但这种处理如一方不遵守执行,则要借助其他手段解决。民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉