税务-土增税清算收入的确认.pdfVIP

第三部分 转让房地产收入的处理 一、土地增值税计税依据 土地增值税暂行条例 第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例 第七条规定的税率计算征收。 第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除 项 目金额后的余额，为增值额。 二、转让房地产的收入 转让房地产的全部价款 收入内容 有关的经济收益 转让房地产所取得 货币收入 的收入 实物收入 收入形式 其他收入 视同销售收入 （一）营改增后应税收入的确认 一般计税 转让房地产的土地增值税应税收入不含 方法 增值税销项税额 土地增值税应税 收入不含增值税 简易计税 转让房地产的土地增值税应税收入不含 方法 增值税应纳税额 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增 预征依据 值税税款 （二）土地增值税清算收入的确定 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 国家税务总局公告2016年第70号 四. 关于营改增前后土地增值税清算的计算问题 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项 目土地增值税清算时，按以 下方法确定土地增值税应税收入金额： 土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入 +营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 三、收入确认案例 【例】甲市A房地产开发企业为增值税一般纳税人，2018年5月8 日， 支付土地出让金10900万元取得土地一块。开发写字楼一栋，2020 年6月取得销售该写字楼价税合计54500万元，同时支付建安成本等 21800万元，取得专用发票注明税额为1800万元。 土地增值税预征率为4%。不考虑其他事项。要求： 1.计算增值税的销售额、应预缴的增值税额和销项税额； 2.预征土地增值税的计算依据和土地增值税清算收入； 1.增值税的销售额： （54500−10900 ）/(1+9%) =40000 （万元）； 54500/(1+9%) =50000 （万元）? 2.销项税额： 4000 ╳ 0.9%=3600 （万元）； 50000 ╳ 9%=4500 （万元）； 3. 应预缴的增值税： 54500/ （1+9% ） ╳ 3%=1500 （万元）； 1.土地增值税预征的计税依据： 54500/(1+9%) =50000 （万元）？ 54500-1500=53000 （万元）？ 2.应预缴的土地增值税 （54500-1500 ）╳4%=2120 （万元）？ 54500/(1+9%) ╳ 4%=2000 （万元）？ 3.土地增值税清算转让房地产收入： 54500- 40000 ╳ 9%=50900 （